Der Ansatz eines Freibetrags im Lohnsteuerabzugsverfahren für Verluste aus Vermietung und Verpachtung ist für sämtliche Objekte möglich, unabhängig davon, welche Abschreibungsmethode hierfür gewählt wird. In Betracht kommen beispielsweise die degressive Gebäudeabschreibung[1], erhöhte Absetzungen nach den Vorschriften des § 7h EStG sowie der entsprechenden Regelungen der §§ 14a, 14d, 15 BerlinFG.
Berücksichtigung von Vermietungsverlusten
Die Berücksichtigung von Vermietungsverlusten im Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren ist für das Erstjahr nicht möglich. Das Gesetz schließt für das Vorauszahlungsverfahren und daran anknüpfend auch für die Berücksichtigung eines Freibetrags beim Lohnsteuerabzug Vermietungsverluste im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung des Objekts aus.[2]
Negative Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung einer nach § 7b EStG geförderten Wohnung (Mietwohnungsneubau) werden bereits im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes bei der Ermittlung der Einkommensteuer-Vorauszahlung berücksichtigt.[3] Entsprechendes gilt für das Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren.[4]
Begünstigt beim Lohnsteuerabzug sind auch Verluste aus anderen Einkunftsarten, z. B. aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständiger Arbeit. Zu beachten ist allerdings, dass zunächst alle positiven und negativen Einkünfte der begünstigten Einkunftsarten miteinander zu verrechnen sind und nur ein negativer Saldo als Freibetrag als elektronisches Lohnsteuerabzugsmerkmal zu bilden ist. Auch Verluste aus Vermietung und Verpachtung führen demnach nur dann zu einer Lohnsteuer-Ermäßigung, wenn der Arbeitnehmer ansonsten neben dem Arbeitslohn keine anderen Einkünfte mehr hat oder aber die Verrechnung mit den anderen positiven und negativen Einkünften insgesamt zu einer negativen Summe führt.
Eine Sonderstellung nehmen die Kapitaleinkünfte ein. Sie unterliegen der Abgeltungsteuer und sind für die Ermittlung des Gesamtverlusts, für den ein elektronisches Lohnsteuerabzugsmerkmal bezüglich des Freibetrags zu bilden ist, nicht anzusetzen.
Berücksichtigung eines Freibetrags
Ein Arbeitnehmer hat in 2023 ein Mietobjekt erstellt. Die voraussichtlichen Verluste aus Vermietung und Verpachtung für das Ermäßigungsjahr 2024 werden voraussichtlich 15.000 EUR betragen. Daneben bezieht seine Ehefrau positive freiberufliche Einkünfte aus einem Beratungsvertrag von 10.000 EUR. Die Kapitaleinkünfte betragen 5.000 EUR.
Ergebnis: Beim Lohnsteuerabzug für das Kalenderjahr 2024 kann ein Freibetrag wegen der Vermietungsverluste berücksichtigt werden. Nach Verrechnung mit den übrigen positiven Beträgen aus anderen Einkunftsarten – ausgenommen Kapitaleinkünfte –, wobei auch die des Ehegatten zu berücksichtigen sind, ergibt sich eine negative Summe von 5.000 EUR.
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