Wie Wohnungsbau flächensensibel und innerhalb Stadtgrenzen realisiert werden kann, zeigt das "Kemptener Modell". Die Fördermittel werden so eingesetzt, dass mittels der "mittelbaren Förderung" auch Wohnungen im Bestand neu sozial gebunden werden.
Im Südwesten Bayerns liegt die Stadt Kempten. Mit ihren 70.000 Einwohnern ist sie die Metropole des Allgäus und zeigt sich als florierende Stadt mit ausgewogener Wirtschaftsstruktur. Mit 6.000 Studierenden an der Hochschule gilt Kempten als Bildungszentrum in der Region.
Und auch historisch ist Kempten von großer Bedeutung: Die ehemalige Kelten- und Römerstadt kann auf eine 2.000-jährige Vergangenheit zurückblicken. Gegenwart und Zukunft gestaltet die Sozialbau Kempten Wohnungs- und Städtebau GmbH (Sozialbau) mit ihrer Wohnbau-Offensive 2020. Zur schnellen Entlastung des angespannten Allgäuer Wohnungsmarktes werden rund 600 Neubauwohnungen für rund 1.500 Bürger der Stadt errichtet. 350 Eigentumswohnungen und 250 neue Mietwohnungen entstehen dank einer großen Kraftanstrengung, schließlich belaufen sich die Bauinvestitionen auf über 150 Millionen Euro.
Öffentliche Förderung und mittelbare Belegung
Nicht vom Staat subventionierte Neubauwohnungen sind teuer und können nur von sehr gut verdienenden Mietern bezahlt werden. Wo aber bleibt dabei der Mittelstand, der als die tragende Säule der Gesellschaft gilt? Für den staatlich geförderten Neubau verdient er zu viel, für die am freien Markt angebotenen Neubauwohnungen meist zu wenig. Hinzu kommt: Bei der klassischen Wohnbauförderung können die neu gebauten Wohnungen nur an Personen mit niedrigem Einkommen vermietet werden.
Mit dem "Kemptener Modell" geht die Sozialbau einen neuen Weg: Sie beginnt bereits beim Start von Neubauvorhaben entsprechend Bestandswohnungen in Form der "mittelbaren Belegung" an Wohnberechtigte mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten – für günstige Mieten von zirka fünf Euro pro Quadratmeter. So können sich Geringverdiener vergünstigten Wohnraum leisten und die Neubauwohnungen leistungsgerecht an die bürgerliche Mitte vermietet werden. Damit sorgt die Sozialbau auch für eine sofortige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Die Mietpreise für den Neubau werden bei durchschnittlichen acht Euro pro Quadratmeter angesetzt – ein Mietpreis, den sich auch die Mittelschicht noch leisten kann.
Der Mehrwert des "Kemptener Modells" besteht darin, dass nicht nur die Neubauwohnungen um etwa zwei Euro pro Quadratmeter verbilligt, sondern rund 250 bisher nicht gebundene Mietwohnungen der Sozialbau neu als geförderte Wohnungen Haushalten mit Wohnberechtigung zur Verfügung stehen und – dezentral über den gesamten Bestand der rund 3.500 Sozialbau-Wohnungen verteilt – sozialräumlich entzerrt belegt werden. So profitieren alle Bevölkerungsschichten gleichermaßen. Wohnungssuchende können bedarfs- und einkommensgerecht versorgt werden, leistungsschwächere Haushalte werden dezentral versorgt – und das Gerechtigkeitsgefühl wird gestärkt.
Wohnungsbauprojekte nach dem "Kemptener Modell"
Neue Stadtteil-Mitte in Kempten-Thingers
Das Neubauprojekt "MehrGenerationenWohnen" ist aktuell das erste von vier Projekten im "Kemptener Modell", welches die Sozialbau – nach 15 Monaten Bauzeit – fertiggestellt hat. Die 36 barrierefreien, bezahlbaren Neubaumietwohnungen für die "bürgerliche Mitte" werden vergünstigt zu einem Mietpreis zwischen 7,15 bis acht Euro pro Quadratmeter vermietet. Zugleich wurden Bestandswohnungen zu einem sehr günstigen Mietpreis (4,60 bis 5,60 Euro pro Quadratmeter) als "mittelbare Belegung" vermietet.
Das Neubauangebot reicht vom rollstuhlgerechten Ein-Zimmer-Appartement bis zur familienfreundlichen Vier-Zimmer-Wohnung mit Balkon oder Garten. Das Neubauprojekt im Herzen des Stadtteils bildet mit dem Bürgerplatz die neue Stadtteil-Mitte Thingers und bietet im Erdgeschoss einen Gemeinschaftsraum mit Küche, um den sich eine gewählte Bewohnervertretung kümmert. 110 Tiefgaragen- und 40 oberirdische Stellplätze für das gesamte Quartier entstanden im Umfeld der Neuen Mitte. Rund neun Millionen Euro investierte die Sozialbau.
Der Stadtteil Thingers mit seinen rund 3.500 Einwohnern bietet mittlerweile wieder Lebensqualität. Thingers gilt als bayerisches Vorzeigeprojekt des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt" und wurde wieder zu einem gefragten, ruhigen Wohnquartier mit guten Grün- und Aufenthaltsflächen. Die Sozialbau bewirtschaftet hier zusammenhängend rund 1.000 Mietwohnungen, wovon 800 in den vergangenen 15 Jahren generalmodernisiert wurden. Rund 30 Millionen Euro investierte die Sozialbau in die "Runderneuerung". Die Mieten liegen durchschnittlich bei bezahlbaren 5,40 Euro pro Quadratmeter.
"Wohnen am Weiher"
Ebenfalls im Stadtteil Thingers bedient die Sozialbau die große Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen für Jung und Alt mit dem Bau eines neuen Punkthauses. Das "Wohnen am Weiher" genannte Projekt ist ein Ergänzungsbau. Am Naturschutzgebiet gelegen, entstehen als zweites Projekt im "Kemptener Modell" 21 barrierearme Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen von 60 bis 100 Quadratmeter Wohnfläche.
Die exponierte Lage am Weiher mit schöner Aussicht spricht für sich. Die Bauweise ist hochwertig und erfüllt die Anforderungen der EnEV, bei der Architektur wurde Wert auf eine moderne und zeitgemäße Sprache gelegt.
Loftwohnungen in der "Sheddach-Halle"
Das dritte Projekt im "Kemptener Modell" ist ein ganz spezielles. In den 120 Jahre alten denkmalgeschützten "Sheddach-Hallen" – eine ehemalige Weberei an der Iller – realisiert die Sozialbau cooles, junges Wohnen in einem für das Allgäu einmaligen Ambiente: Die 46 Loft-Wohnungen mit 50 bis 128 Quadratmetern Wohnfläche entstehen in drei Wohnungstypen. Doch der charmante Industriecharakter bleibt erhalten.
Für die Planer und Bauleiter gilt es deshalb, auf die Sondersituation des Industriedenkmals zu reagieren. Die Stahlkonstruktion der Sheddach-Halle und des Daches bleiben ebenso bestehen wie die denkmalgeschützte Backsteinfassade, die neue vier Meter hohe Metallfenster erhält und an den Charme des Klassizismus erinnert.
Aufenthaltsqualität schaffen ein großzügig gestalteter Innenhof und ein Quartiersspielplatz. Im Untergeschoss, wo vor über 100 Jahren die Webstühle standen, entsteht eine Tiefgarage für 80 Pkw, sodass heutige Parkplatzengpässe im Quartier mit gelöst werden. Bis Sommer 2019 wird das urbane und trendige Wohnquartier mit seinen Loft-Mietwohnungen für den bürgerlichen Mittelstand fertig sein.
Neues Wohnen im stadtnahen Calgeer-Park
Ein bisheriges Bundeswehr-Lazarett baut die Sozialbau in 53 Familienwohnungen und 45 Studentenappartements um. Für alle Generationen wird in dem Konversionsprojekt ein breit gefächertes Wohnungsangebot realisiert – von der kompakten Zwei-Zimmer-Wohnung bis hin zur Fünf-Zimmer-Familienwohnung.
Beim vierten Projekt im "Kemptener Modell" wird viel Wert auf die Wohnqualität und die Gestaltung der Innenräume gelegt. So sind helle Grundrisse, Balkone oder Terrassen sowie eine natürliche Belichtung und Belüftung der Bäder selbstverständlich. Die Balkone sollen dabei wie Wohlfühloasen in den angrenzenden Park ragen. Das studentische Wohnen mit Ein- oder Zwei-Zimmer-Appartements wird komplett getrennt von den Familienwohnungen erschlossen.
Weitere Bausteine der Bau-Offensive
Wohnen in der "Stiftsstadt"
Auf dem innerstädtischen Areal des ehemaligen Kreiskrankenhauses erstellt die Stiftsstadt-Wohnen GbR – ein Gemeinschaftsunternehmen aus Sozialbau und der Sozial-Wirtschafts-Werk des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau GmbH, einem hauptsächlich von Kommunen, Landkreisen und Banken des Oberallgäus gehaltenen Immobilienunternehmen – auf einem rund 12.000 Quadratmeter großen Grundstück eine attraktive Wohnbebauung.
In fünf vier- bis sechsgeschossigen Gebäuden entstehen 75 Eigentumswohnungen und 45 Mietwohnungen. Die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen verfügen über Wohnflächen von 55 bis 144 Quadratmeter. Balkone und Terrassen auf der Südseite bieten großzügige Freisitze. Geparkt wird in zwei Tiefgaragen mit 133 Stellplätzen und auf 18 oberirdischen Besucherstellplätzen. Alle Wohnungen sind von der Tiefgarage aus schwellenfrei erreichbar. Die Energieversorgung erfolgt durch die Anbindung an das regenerativ gespeiste Fernwärmenetz. Die Gebäude entsprechen dem für den KfW-Effizienzhaus-55-Standard. Reizvoll sind zehn Maisonettewohnungen in so genannten Stadthäusern. Sie bieten größeren Familien urbane Wohnqualität auf zwei Etagen. Die ersten Bewohner sind bereits eingezogen. Die Gesamtfertigstellung soll im Sommer 2019 erfolgen.
98 neue Wohnungen im Kemptener Westen
Weitere 98 Eigentumswohnungen mit 110 Tiefgaragen-Stellplätzen baut die Sozialbau derzeit im Wohnpark "Jakobwiese-Südwest". Der gut an die Innenstadt angebundene Stadtteil, der mit einer umfangreichen Freizeitinfrastruktur ausgestattet ist, weist eine hohe Nachfrage auf. Die 98 hochwertigen Wohnungen waren in kurzer Zeit verkauft – zu 90 Prozent an Käufer aus Kempten. Für die Sozialbau spricht dies für die Qualität und Solidität des Projektes sowie das Vertrauen in das Unternehmen.
Bis Herbst 2018 wird die gesamte Bebauung durch das kommunale Wohnungsunternehmen fertiggestellt und ein attraktiver Stadtteil für rund 750 Bürger entstanden sein. Die insgesamt rund 300 Wohneinheiten (257 Wohnungen und 43 Häuser) der Sozialbau im Baugebiet "Jakobwiese" werden über ein Nahwärmenetz mit regenerativer Energie versorgt. Es ist an das Blockheizkraftwerk (BHKW) des Erlebnisbades Cambomare angeschlossen.
Neuer Wohnpark "Funkenwiese"
Um die ungebrochen hohe Nachfrage nach neuem Wohnraum im Allgäu zu bedienen, realisiert die Sozialbau ab Sommer 2018 auf der so genannten "Funkenwiese" im Kemptener Stiftallmey das nächste große Quartiersprojekt. Auf Grundlage eines städtebaulichen Entwurfs des Münchener Architekturbüros "Palais Mai" errichtet die Sozialbau dort 175 Neubauwohnungen. Dem Architekturbüro ist im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung die Einbettung des Bauprojekts in die vorhandene, aber unterschiedliche städtebauliche Struktur der 1970/1980er Jahre eindrucksvoll gelungen. Durch eine "Weinblatt-Form" genannte Figur und intelligent gesetzte Knicke der Baukörper wird eine gute Organisation der Wohnungen ermöglicht, die trendigen Grundrisse aber trotzdem ökonomisch gestaltet.
Der Wohnpark umfasst sieben Mehrfamilienhäuser mit Miet- und Eigentumswohnungen sowie drei Tiefgaragen. Die Freiräume werden in Zonen aufgeteilt, wobei ein vorhandenes Biotop in das Wohnquartier integriert wird. Die Aufstellung des Bebauungsplans ist in nur einem Jahr gelungen.
Ressourcenschonende Quartiers- und Stadtentwicklung
Das Besondere an diesen Bauaktivitäten ist, dass alle 600 Wohnungen innerstädtisch errichtet werden und ohne einen einzigen Meter Haupterschließungsstraße flächen- und ressourcenschonend gebaut werden können. Sie ergänzen die bestehenden Stadtquartiere und werten sie auf. Ein ehemaliger Industriestandort und eine militärische Konversionsfläche werden mit attraktiven Wohnnutzungen revitalisiert.
Wichtig ist der Sozialbau, dass die neuen Wohnquartiere barrierearm errichtet und attraktiv gestaltet werden. Die innere Stadt Kemptens soll wieder zu einem begehrten Wohnstandort für Alt und Jung werden. Eine aktive Stadtentwicklungspolitik und ein vorausschauend handelndes kommunales Wohnungsunternehmen können im Sinne der gesamten Stadtgesellschaft nur von Vorteil sein.
Sozialbau Kempten
- 6.651 Wohnungen in der Bewirtschaftung
- 6.291 Pkw-Stellplätze
- 539.015 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche
- 200,9 Millionen Euro Bilanzvolumen in 2017
- 50,6 Millionen Euro Jahresumsatz in 2017