Schluss mit der "Gelddruckmaschine" Untervermietung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit seinem Urteil (VIII ZR 228/23) unmissverständlich klargestellt, dass der Anspruch eines Mieters auf Gestattung der Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB nicht dazu instrumentalisiert werden darf, finanzielle Gewinne zu erwirtschaften, die über die bloße Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgehen.

Die Entscheidung vom 28.1.2026 markiert eine Zäsur im deutschen Wohnraummietrecht.

BGH stärkt Vermieter und Immobilienverwaltungen

In einer Zeit, in der einerseits Plattformen wie Airbnb die Kurzzeitvermietung popularisiert haben und andererseits Mietpreisbremsen die Renditemöglichkeiten von Eigentümern einschränken, schafft der BGH nun notwendige Korrekturen, denn Mieter konnten fast ungehemmt durch "Arbitrage-Effekte" teils erhebliche Gewinne erzielen.

Für Vermieter und professionelle Immobilienverwaltungen eröffnet dieses Urteil neue Möglichkeiten der Bestandskontrolle und stärkt die Position gegenüber spekulativen Untervermietungsmodellen, die insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, München oder Hamburg zu einer massiven Entfremdung des Wohnraums von seinem eigentlichen Zweck geführt haben.

Warum Gewinn kein "berechtigtes Interesse" ist

Bisher versuchten Mieter oft, ihre überhöhten Untermieten hinter dem Schutzmantel des § 553 BGB zu verstecken. Man behauptete ein "berechtigtes Interesse" – meist ein vorübergehender Auslandsaufenthalt oder finanzielle Not –, um die Erlaubnis zur Untervermietung zu erzwingen.

Das "berechtigte Interesse" wurde von der Rechtsprechung über Jahrzehnte hinweg aus Gründen des Mieterschutzes sehr weit ausgelegt. Es umfasste nahezu jeden vernünftigen Grund, der mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stand. Der BGH hat diese Zweckentfremdung des Mieterschutzes nun entlarvt. Ein berechtigtes Interesse liegt nur dann vor, wenn es der Erhaltung der Wohnung für den Mieter dient, nicht aber seiner Bereicherung.

Wer als Mieter mehr verlangt, als er selbst an wohnungsbezogenen Kosten trägt, handelt nicht mehr im Rahmen der Rechts- und Sozialordnung. Der BGH betont, dass das Eigentumsgrundrecht des Vermieters (Art. 14 GG) es verbietet, dass Mieter sich eine eigenständige Einnahmequelle auf Kosten des Eigentümers erschließen.

Definition der "wohnungsbezogenen Aufwendungen"

Ein entscheidender Punkt für die praktische Anwendung des Urteils ist die Definition dessen, was ein Mieter zur Kostendeckung verlangen darf. Nach der Logik des BGH sind nur jene Einnahmen zulässig, die die tatsächlichen Belastungen des Mieters neutralisieren.

Dazu gehören:

• Die anteilige Nettokaltmiete des Hauptmietvertrags.
• Die tatsächlichen Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen.
• Zusatzkosten für vom Mieter bereitgestellte Leistungen (Strom, Internet, GEZ), sofern diese transparent abgerechnet werden.
• Ein angemessener Abnutzungszuschlag für überlassenes Mobiliar.

Jeder Betrag, der diese Summe übersteigt, stellt Gewinn dar, der das berechtigte Interesse an der Untervermietung nach § 553 BGB entfallen lässt.

Klarstellung des BGH zum Möblierungszuschlag

Häufig versuchen Mieter, die hohen Preise durch Luxus-Möblierung zu rechtfertigen. Der BGH hat hierzu vorläufig nicht entschieden, aber doch klargestellt: Ein Möblierungszuschlag darf nicht als Deckmantel für Profit missbraucht werden.

Ein angemessener Zuschlag orientiert sich am tatsächlichen Zeitwert und der Abnutzung. Als Faustformel gilt in der Praxis oft die Zwei-Prozent-Regel:

• Vermieter sollten hier konsequent Belege und eine Inventarliste einfordern. Kann der Mieter den Aufschlag nicht plausibel auf Basis der Kosten (und nicht des Marktes) begründen, entfällt sein Anspruch auf Untervermietung komplett.

Risiko für Airbnb-"Zocker": Die Luft wird dünn

Besonders brisant ist das Urteil für den Bereich der Kurzzeitvermietung an Touristen. Hier werden oft Tagessätze verlangt, die auf den Monat hochgerechnet ein Vielfaches der regulären Miete betragen. Da die Kurzzeitvermietung fast immer mit einer Gewinnerzielungsabsicht verbunden ist, kann ein Mieter nun kaum noch ein berechtigtes Interesse an einer solchen Nutzung geltend machen.

Vermieter müssen wissen: Mieter, die Wohnraum zweckentfremden, bringen den Eigentümer in akute Gefahr. In Städten wie Berlin oder Hamburg drohen bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

Das BGH-Urteil gibt Vermietern nun das zivilrechtliche Schwert in die Hand, um solche Mieter sofort vor die Tür zu setzen, bevor die Behörden zuschlagen.

Strategie-Leitfaden: So nutzen Vermieter das BGH-Urteil

Das Urteil ist eine Steilvorlage für eine konsequente Bestandsverwaltung. Vermieter sollten ihre Strategie bei Untervermietungsanfragen jetzt anpassen:

1. Auskunftsanspruch nutzen: Vermieter sollten keine pauschalen Erlaubnisse, schon gar nicht im Vertrag, selbst erteilen. Vermieter müssen den Namen des Untermieters, die Dauer und – das ist neu – die exakte Miethöhe samt Kostenzusammensetzung anfordern.
2. Gewinnprüfung durchführen: Liegt die Untermiete über der Kostendeckung (Nettokalt + Nebenkosten + angemessener Möblierungsanteil), muss der Vermieter die angeforderte Erlaubnis unter Hinweis auf das Urteil ablehnen.
3. Kündigung bei Eigenmächtigkeit: Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis gewinnbringend unter, ist das eine nun vom BGH festgestellte schwerwiegende  Pflichtverletzung. Nach einer Abmahnung ist der Weg für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB frei – der Mieter hat keine Chance mehr, sich auf ein nachträgliches berechtigtes Interesse zu berufen.
4. Untermietzuschlag fordern: Erlauben Vermieter Untervermietungen (etwa aus sozialen Gründen), sollten diese gemäß § 553 Abs. 2 BGB von einem Untermietzuschlag abhängig gemacht werden. Ein Aufschlag von zehn Prozent bis 20 Prozent der Untermiete ist zur Abdeckung der erhöhten Abnutzung absolut üblich und zulässig.

Fazit: Neue Rechtssicherheit für Vermieter

Das BGH-Urteil beendet das unfaire Spiel, bei dem Mieter auf Kosten der Eigentümer und der Wohnungssuchenden Kasse machen. Es schützt Untermieter vor Ausbeutung und gibt Vermietern die Kontrolle über ihr Eigentum zurück.

Wer Wohnraum als Wirtschaftsgut zur Gewinnmaximierung nutzen will, muss Eigentümer sein – oder mit den Konsequenzen einer fristgerechten Kündigung leben. Vermieter sollten diese neue Rechtssicherheit nutzen, um "schwarze Schafe" in ihrem Bestand zu identifizieren und die Zweckbestimmung ihrer Immobilien dauerhaft zu sichern.

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