Eine Regelung im Mietvertrag, wonach sämtliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft für den Mieter verbindlich sind und eine Änderung des Mietverhältnisses bewirken, ist unwirksam.
Hintergrund
Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter, dass dieser ein Katzengitter entfernt, das der Mieter am Balkon angebracht hatte.
Zuvor hatte die Eigentümerversammlung bestandskräftig die Entfernung des Katzengitters beschlossen. § 20 Nr. 2 des Mietvertrages bestimmt, dass sämtliche, mehrheitlich gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Mieter verbindlich sind und eine Änderung des Mietverhältnisses bewirken.
Das Katzengitter befindet sich auf der Rückseite des Hauses und kann nur vom Parkplatz hinter dem Haus, der ausschließlich von Hausbewohnern und Besuchern genutzt wird, und wenigen umliegenden Fenstern aus eingesehen werden. An anderen Balkonen sind Pflanzgitter bzw. Verglasungen angebracht.
Entscheidung
Der Mieter muss das Katzengitter nicht entfernen. Ein Beseitigungsanspruch ergibt sich weder aus § 535 BGB i.V.m. § 20 Nr. 2 des Mietvertrages noch aus § 541 BGB.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung ist für den Mieter nicht verbindlich. Die Klausel, wonach die Eigentümerbeschlüsse auch für das Mietverhältnis gelten, ist unwirksam, da sie sämtliche Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer unabhängig von einem Verweis auf den ordnungsgemäßen Gebrauch i.S.v. § 15 WEG dem Änderungsvorbehalt unterwirft. Dies ist dem Mieter nicht zumutbar.
Auch ein Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB besteht nicht, da das Anbringen des Katzengitters in diesem Einzelfall kein vertragswidriger Gebrauch ist. Das Katzengitter stellt hier keine optische Beeinträchtigung dar, weil es sich auf der Rückseite des Hauses befindet und auch an anderen Balkonen Gitter bzw. Verglasungen angebracht sind. Auch greift es aufgrund seiner Konstruktion nicht in die bauliche Substanz der Mietsache ein.
(AG Schorndorf, Urteil v.5.7.2012, 6 C 1166/11)