27.04.2015 | Top-Thema Mietpreisbremse

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Kapitel
Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht
Bild: soaxx2011363-10 Siemens AG

Auch in den Gebieten, die von den Ländern ausgewiesen werden, gilt die Mietpreisbremse nicht ausnahmslos.

Keine Regel ohne Ausnahme - auch bei der Mietpreisbremse. So werden Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen nicht erfasst. Eine Besonderheit gilt auch bei Wohnungen, die modernisiert worden sind und bei denen der Vermieter im vorigen Mietverhältnis eine Modernisierungsmieterhöhung hätte verlangen können.

Neubauten

Neubauten sind vom Geltungsbereich der Mietpreisbremse ausgeschlossen, um den Wohnungsneubau nicht zu behindern. Neubauten im Sinne dieses Gesetzes sind Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet werden. Hierunter fallen auch Wohnungen, die zu diesem Zeitpunkt schon fertiggestellt waren, aber noch nicht vermietet waren oder anderweitig genutzt wurden. Sobald eine Wohnung bereits vor diesem Stichtag in irgendeiner Form genutzt worden ist (Selbstnutzung, Überlassung an Dritte zu Wohnzwecken, gewerbliche Nutzung), greift die Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht.

Umfassend modernisierte Wohnungen

Wenn eine Wohnung umfassend modernisiert worden ist, unterliegt die erste Vermietung nach der Modernisierung nicht der Mietpreisbremse. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass es gerechtfertigt erscheint, dies mit einem Neubau gleichzusetzen. Dies soll der Fall sein, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Es komme aber nicht nur auf die Höhe der Investition an, sondern ergänzend auch darauf, dass die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Beschaffenheit) verbessert worden ist, so die Gesetzesbegründung.

Sonderfall: Vorangegangene Modernisierung

Auch für den Fall, dass der Vermieter vor Abschluss des neuen Mietvertrages Modernisierungen vorgenommen hat, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungsmieterhöhungen in der Vormiete niedergeschlagen haben, sieht das Gesetz eine Ausnahme vor. Die Vertragsparteien können dann eine Miete vereinbaren, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Die zulässige Miete erhöht sich um den Betrag, um den der Vermieter in einem Bestandsmietverhältnis eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen könnte. Für die Berechnung der zulässigen Miete ist der Zustand der Wohnung vor der Modernisierung maßgeblich.

Beispiel

Ortsübliche Vergleichsmiete und bisherige Miete 600 Euro

Der Vermieter führt innerhalb der letzten drei Jahre vor Neuvermietung der Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durch, für die er eine Modernisierungsmieterhöhung von 200 Euro verlangen könnte.

Ortsübliche Vergleichsmiete nach der Modernisierung 750 Euro

Ohne die Modernisierungsmaßnahme dürfte der Vermieter im neuen Mietverhältnis 660 Euro verlangen. Aufgrund der Modernisierungsmaßnahme beträgt die zulässige Miete nach der Grundregel der Mietpreisbremse 825 Euro (750 Euro plus 10 Prozent).

Statt dessen darf die Modernisierung aber auch wie eine Modernisierungsmieterhöhung in die Berechnung einfließen, dann aber ausgehend vom bisherigen Zustand der Wohnung, nach dem eine neue Miete von 660 Euro zulässig gewesen wäre. Hierauf darf der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung aufschlagen, sodass sich eine zulässige Miete von 860 Euro ergibt.

Achtung: Nicht möglich ist es, auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach Modernisierung plus 10 Prozent die Modernisierungsmieterhöhung aufzuschlagen.

Lag die bisherige Miete bereits oberhalb der zulässigen Miethöhe nach Modernisierung, kann der Vermieter wählen, ob sich hierauf stützt, ohne dass die Modernisierung berücksichtigt wird oder ob er die neue Miete wie oben beschrieben berechnet.

Beträgt im obigen Beispiel die bisherige Miete z. B. 850 Euro, hat der Vermieter daher die Wahl, ob der diesen Betrag weiterhin verlangt oder von der zulässigen Miethöhe ohne Modernisierung (660 Euro) zuzüglich Modernisierungsmieterhöhung (200 Euro) ausgeht. In Fällen mit mehreren zulässigen Berechnungswegen darf sich der Vermieter für denjenigen entscheiden, der für ihn am günstigsten ist.

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