Heizkostenabrechnung bei Wärmepumpen: Übergangsfrist endet

Auch für mit Wärmepumpen versorgte Gebäude gelten seit dem 1.10.2024 die Regelungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Wärme und Warmwasser, wie sie bereits für Erdgas- und Heizölkessel oder Fernwärme verpflichtend waren. Zu diesem Tag sind Änderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) in Kraft getreten. Zuvor waren Vermieter in Mehrfamilienhäusern, die zu mindestens 50 Prozent mit einer Wärmepumpe beheizt werden, nicht verpflichtet, Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen.

Für den Fall, dass der anteilige Verbrauch der Nutzer zum Stichtag 1.10.2024 noch nicht erfasst worden ist, gilt eine Übergangsfrist, die nun endet: Bis zum 30.9.2025 muss der Gebäudeeigentümer eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung installieren, so § 12 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV. Dann sind nach Satz 2 für alle Abrechnungsperioden, die nach der Installation der Ausstattung beginnen, die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Kommt der Vermieter der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nicht nach, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen.

Umstellung der Vertragsstruktur

Entrichtet in einem Gebäude mit Wärmepumpe mindestens ein Mieter eine Bruttowarm- beziehungsweise Inklusivmiete, trifft den Eigentümer eine weitere Pflicht: Dieser muss vor Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach dem 30.9.2025 den Durchschnittswert der in den Jahren 2022, 2023 und 2024 jährlich angefallenen Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sowie den Anteil der einzelnen Nutzeinheiten an dem ermittelten Durchschnittswert entsprechend ihrer Wohn- oder Nutzfläche bestimmen. Das ergibt sich aus § 12 Abs. 3 Satz 3 HeizkostenV.

Das dient der Gesetzesbegründung zufolge dazu, die Umstellung der Vertragsstruktur von der nicht mehr zulässigen Bruttowarm- oder Inklusivmiete auf eine Brutto- oder Nettokaltmiete vorzubereiten. Anhand der ermittelten Werte kann die Höhe der Bruttokaltmiete, die nach neuer Rechtslage gilt, wenn nichts anderes vereinbart wird, und der Heizkostenvorauszahlungen ermittelt werden.

Heizkostenabrechnung: Neue Regeln für Wärmepumpen

Die Novellierung der Heizkostenverordnung 2024 regelt sowohl die Verpflichtung zur Abrechnung als auch die Verpflichtung zu Ausstattung mit dafür benötigten Erfassungsgeräten neu. Eine Übersicht hat das Netzwerk Deumess bereitgestellt:

• In § 7 HeizkostenV werden die "Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms" als umlagefähige Kosten ergänzt.
• In § 9 HeizkostenV werden Wärmepumpen explizit als Energiequelle genannt, deren Kosten auch für die gemeinsame Erzeugung von Wärme und Warmwasser verteilt werden müssen.
• In § 11 HeizkostenV entfällt das Privileg, indem Wärmepumpen explizit aus der Liste der Ausnahmen gestrichen werden, für die keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen muss.
• Gemäß der Änderung von § 12 HeizkostenV müssen Gebäude, die mit Wärmepumpen versorgt werden, bis spätestens Ende September 2025 mit entsprechenden Zählern nachgerüstet werden, um die verbrauchsabhängige Abrechnung überhaupt zu ermöglichen.

Novelle Heizkostenverordnung 2021

Seit die Heizkostenverordnung 1981 in Kraft getreten ist, wurde sie mehrfach überarbeitet. Zuletzt gab es im Jahr 2021 eine Novellierung. Kern der Neuregelung sind die Fernablesbarkeit der Messgeräte und mehr Informationen für die Nutzer.

Die Verordnung zur Novelle der Heizkostenverordnung trat am 1.12.2021 in Kraft.

Das sind die wichtigsten Änderungen:

Fernablesbarkeit von Messgeräten

Messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die sei Dezember 2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein (§ 5 HeizkostenV). Dabei werden Walk-by- und Drive-by-Technologien als fernablesbar definiert. Das Erfordernis der Fernablesbarkeit besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems aus im Übrigen nicht fernablesbaren Zählern ist.

Vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn das im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung

Neu eingebaute fernablesbare Messgeräte oder entsprechend nachgerüstete Systeme müssen mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein. Die verschiedenen Ausstattungen müssen in der Lage sein, Daten oder Informationen miteinander auszutauschen. Diese Interoperabilität muss bei Geräten gewährleistet sein, die frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Novelle – also seit dem 1.12.2022 – eingebaut werden.

Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway

Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die ab dem 1.12.2022 installiert werden, müssen interoperabel sein und sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Für bis zum 30.11.2022 installierte fernablesbare Ausstattungen gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031 (§ 5 Abs. 4 HeizkostenV).

Unterjährige Verbrauchsinformation

Neben Um- und Nachrüstpflichten sieht die Verordnung auch neue Mitteilungs- und Informationspflichten vor: Die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI). Eigentümer, in deren Gebäuden fernablesbare Messgeräte installiert sind, mussten Nutzern bis Ende 2021 regelmäßig Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen – seit Ende 2022 muss die unterjährige Verbrauchsinformation monatlich erfolgen.

Die Information muss den Nutzer unmittelbar erreichen, ohne dass er sie suchen muss. Das kann in Papierform oder elektronisch, etwa per E-Mail, geschehen. Auch die Möglichkeit, die Nutzer über ein Webportal oder eine App zu informieren wird genannt, dann müssen die Nutzer jeweils darüber unterrichtet werden, dass neue Informationen verfügbar sind; anderenfalls handle es sich nicht um ein "Mitteilen", sondern lediglich um ein "Zurverfügungstellen".

Das Umweltbundesamt hat einen Leitfaden zur unterjährigen Verbrauchsinformation für Messdienstleister, die Wohnungswirtschaft und Nutzer veröffentlicht.

Gebäudeeigentümer sind verpflichtet, den Nutzern mit den Abrechnungen zusätzliche Informationen zur Verfügung stellen, wie Informationen über den Brennstoffmix, eine Erläuterung der erhobenen Steuern und Abgaben sowie ein Vergleich des gegenwärtigen Energieverbrauchs des jeweiligen Nutzers mit dem Verbrauch im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Kürzungsrecht der Nutzer bei Verstößen des Gebäudeeigentümers

Die Heizkostenverordnung 2021 sieht Sanktionen für die Verletzung der neuen Installations- und Informationspflichten vor. Die Nutzer können den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert oder seinen Pflichten nicht nachkommt. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.

Unberührt von der Neuregelung bleibt die in § 12 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenV normierte Möglichkeit, die Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen, soweit Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Heizkostenverordnung 2021 – Vom Beschluss zum Inkrafttreten

Im August 2021 hatte das Bundeskabinett die Novelle der Heizkostenverordnung beschlossen. Der Bundesrat stimmte am 5. November zu – unter einer Bedingung: Die Auswirkungen der Neuregelungen sollen nach drei Jahren evaluiert werden. Dem hat wiederum das Kabinett zugestimmt. 

Der Bundesrat betonte in einer begleitenden Entschließung, dass der Einbau von fernauslesbaren Messgeräten nicht zu Mehrkosten bei Verbrauchern führen dürfe. Ob eine Kostendeckelung notwendig ist, soll nach der Evaluation geprüft werden. Die Bundesregierung wurde außerdem aufgefordert, transparent zu machen, wie durch gemeinsame Messeinrichtungen für Strom, Gas und Wasser Kosten für die privaten Verbraucher eingespart werden können.

Mit der Änderungsverordnung wurden Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt.

Verordnung über die Änderung der Heizkostenverordnung

EU-Energieeffizienzrichtlinie (EU-Richtlinie 2018/2002 v. 11.12.2018 zur Änderung der Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz)

Verordnung über die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV)

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