Fassadenwerbung: Was der Vermieter verbieten darf

Plakate an der Außenwand, Kundenstopper vor der Tür: Einem Gewerbemieter ist öffentliche Werbung grundsätzlich erlaubt – die gehört zum Geschäft dazu. Trotzdem muss der Vermieter nicht alles erlauben. Maßgeblich ist zunächst der Mietvertrag. Doch auch der kann Auslegungssache sein. Was gilt also?

Hinweisschilder an der Fassade, Aufsteller, um Klientel in den Laden zu locken, Plakate an den Fensterscheiben – für einen Mieter von Gewerbeflächen ist das Anbringen von Außenwerbung wichtig und grundsätzlich erlaubt. Die Frage aber ist: Muss der Vermieter alles dulden oder hat die Fantasie Grenzen? Maßgeblich ist zunächst der Mietvertrag. Dort kann die Nutzung der Außenwand für Werbung unter Umständen auch ausgeschlossen werden. Bestimmte Kriterien hat die Rechtsprechung aufgestellt.

Anbringen eines Hinweisschildes nach Vertragsende

Auch Schilder an der Fassade, mit denen der Gewerbemieter seine Kunden über einen Umzug an einen anderen Standort informiert, ist Werbung – "da die Bekanntgabe der Adresse zur Förderung des eigenen Umsatzes dienen soll und an einen unbestimmten Personenkreis potenzieller Kunden gerichtet wird", entschied das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg, Entscheidung v. 28.3.2019, Az. 44 C 275/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) hinweist.

Hinweis im Mietvertrag vorhanden

Im vorliegenden Fall war im Mietvertrag festgelegt, dass der Gewerbemieter nach dem Ende der Vertragslaufzeit sämtliche Außenwerbeanlagen demontieren und die beklebten Scheiben reinigen muss. Unter Verweis auf diese Regelung verweigerte die Vermieterin die Genehmigung, an der Tür des Ladens zwei Hinweisschilder anzubringen, die auf die neue Anschrift hinweisen sollten. Die Mieterin klagte auf Duldung dieser Schilder.

Das Gericht wies die Klage ab, Recht bekam der Vermieter: Auch wenn dieser ohne eine entsprechende Regelung im Vertrag grundsätzlich verpflichtet sei, ein Hinweisschild mit der neuen Geschäftsadresse zu dulden, so gelte dies hier gerade nicht, erklärten die Richter. Denn mit dem Hinweis im Mietvertrag wisse der Mieter, dass er nach seinem Auszug keine Werbung mehr im Außenbereich anbringen durfte.

Praxisschild & Co.: "üblich und angemessen"?

In einem anderen Fall hatte das Amtsgericht Essen entschieden, dass ein Vermieter nach Auszug ein Hinweisschild auf die neue Büroadresse nicht gestatten muss (AG Essen, Urteil v. 28.11.2002, Az. 23 C 173/02). Der Kläger, ein Rechtsanwalt und Notar, hatte nach Ende des Mietverhältnisses die bisherigen Vermieter aufgefordert, ein zunächst entferntes Hinweisschild wieder anzubringen. Um das zu erreichen, beauftragte er einen Kollegen und stellte den Vermietern die Anwaltskosten in Rechnung. Das Gericht wies die Klage ab. Eine bestimmte Zeitdauer für die Duldungspflicht des Geschäftsschildes sei vertraglich nicht vereinbart worden – unabhängig davon sei es üblich und ausreichend, den Umzug auf dem Kanzleibriefbogen anzugeben.

Freiberuflich tätige Rechtsanwälte, Steuerberater oder Ärzte sind grundsätzlich ohne Regelung im Mietvertrag berechtigt, Praxis- oder Kanzleischilder an der Außenwand zu befestigen. Dieses darf bei einem Umzug noch bis zu sechs Monate belassen werden, heißt es wiederum in einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.5.1988, Az. 16 U 56188 ). Das habe auch der Nachmieter zu dulden.

Kundenstopper Restaurant Außenwerbung
Kundenstopper werden von Gewerbemietern genutzt, um auf Angebote aufmerksam zu machen: auch sie sind Werbeflächen

Werbetafeln: Keine höher gelegenen Wandflächen

In Fußgängerzonen und Einkaufsstraßen finden sich auch festinstallierte Werbeanlagen, auf denen für Angebote geworben wird. Grundsätzlich ist das möglich. Doch auch hier muss der Mieter oder Pächter eine Erlaubnis einholen: Die der zuständigen Behörden und die des Eigentümers. Doch was ist, wenn vertraglich nichts vereinbart wurde?

Fehlende Regelung im Mietvertrag

Wurde vertraglich die Frage der Außenwerbung nicht geregelt, ist gleichermaßen der Gebrauch der Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB betroffen. Nach der Rechtsprechung ist das Installieren von Werbetafeln bei fehlender vertraglicher Vereinbarung unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt.

Zu beachten ist zum einen die örtliche Verkehrssitte, zum anderen darf mit der Maßnahme die Außenwand nicht verunstaltet werden. Die Nutzung höher gelegener Wandflächen durch den Mieter der betreffenden Etage ist aber nicht zulässig, wenn es an einer Regelung im Vertrag fehlt (OLG Saarbrücken, Urteil v. 31.3.2005, Az. 8 U 581/04).

Großflächige Werbung und Leuchtreklame

Eine großflächige, verunstaltend wirkende Werbung an einem Hotelgebäude ist nicht zulässig, wenn eine Baugenehmigung von der zuständigen Behörde als verunstaltend und damit die Maßnahme als bauordnungswidrig abgelehnt wird (VG Berlin, Beschluss v. 12.11.2001, Az. 19 A 436.01).

Das Anbringen einer vorspringenden Leuchtreklame muss vom Eigentümer ausdrücklich genehmigt werden, wenn sie nicht ortsüblich und angemessen ist (BayObLG, Beschluss v. 6.10.2000, Az. 2Z BR 74/00). Verunstaltungen muss der Vermieter nicht dulden. Das Verwaltungsgericht München hatte etwa in einem Fall entschieden, dass das Anbringen einer LED-Videowerbeanlage (Videowall) in vier Schaufenstern im ersten Obergeschoss eines denkmalgeschützten Geschäftshauses nicht erlaubt werden muss, da sie ihren Anbringungsort verunstaltet (VG München, Urteil v. 10.7.2017, Az. M 8 K 16.1426).

Kundenstopper: Auch eine Außenwerbung, die genehmigt werden muss

Auch für Werbeständer, sogenannte Kundenstopper, brauchen Gewerbemieter die Erlaubnis des Vermieters und sofern der öffentliche Raum berührt wird, eine Sondernutzungsgenehmigung der Behörden. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, ist auch hier die örtliche Verkehrssitte zu beachten.


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Werbung, Gewerbeimmobilien