Fassadendämmung muss vor Beschlussfassung sorgfältig geplant sein

Hintergrund: Sanierungsbeschluss ohne Konzept

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, die Fassade dämmen zu lassen. Ein Ingenieurbüro soll dem Beschluss zufolge mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, der Auftragsvergabe, der Bauüberwachung und der Abnahme beauftragt werden. Die Maßnahme mit einem Auftragsvolumen von 150.000 Euro soll aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Mit einem weiteren Beschluss wurde eine aus mehreren Eigentümern bestehende Baukommission bestellt, die der Einbeziehung der Eigentümer in die Planung dienen soll. Die Entscheidung über die ausführende Firma sowie das Farbkonzept sollte in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung getroffen werden.

Zwei Wohnungseigentümer haben diese Beschlüsse angefochten. Sie bemängeln, die Maßnahme sei nicht ausreichend geplant. Die Gemeinschaft hätte einen Energieberater hinzuziehen müssen, um die konkreten Einzelmaßnahmen miteinander zu vergleichen und die bestmögliche und energieeffizienteste Maßnahme zu finden. Da die Geländer der Balkone an der Fassade befestigt seien, sei mit Kältebrücken und dadurch mit Feuchtigkeit und Schimmel zu rechnen. Insoweit müsse eine konstruktive Lösung gefunden werden, was nicht erfolgt sei und auch nicht geprüft wurde.

Entscheidung: Beschluss ist ungültig

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die angefochtenen Beschlüsse widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Beschlüsse wurden gefasst, ohne dass zuvor ein hinreichendes Sanierungskonzept erarbeitet wurde. So war nicht geklärt, wie die Balkone zu dämmen sind und welche Auswirkungen eine fehlende Dämmung der Balkone auf das Energiekonzept des Hauses hat.

Dem Beschluss zufolge sollte zwar ein Ingenieurbüro mit Planungsleistungen beauftragt werden, die Dämmung der Fassade wurde aber unabdingbar und ohne konkrete Ausgestaltung abschließend beschlossen. Es handelt sich insoweit nicht um einen bloßen Grundlagenbeschluss, sondern die Dämmung wurde beschlossen, ohne inhaltlich konkret diese Fragen auszugestalten. Lediglich die Auswahl der ausführenden Firma und die Farbauswahl wurden einem weiteren Beschluss vorbehalten, nicht aber, wie in Hinblick auf die Konstruktion mit den Balkonen umzugehen sei.

(AG Charlottenburg, Urteil v. 17.8.2016, 75 C 32/16)

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