Wenn ein Verkäufer lügt, haften alle

Hintergrund: Ein Verkäufer verschweigt Mangel

Die Käufer eines Hausgrundstücks verlangen von den Verkäufern - einem Ehepaar - Schadensersatz.

Im Juni 2009 hatten die Käufer das mit einem Wohnhaus bebaute Hanggrundstück erworben. Im Kaufvertrag ist die Sachmängelhaftung ausgeschlossen.

Die Vertragsverhandlungen auf Verkäuferseite wurden von der Ehefrau (Verkäuferin) geführt. Bei Vertragsschluss befand sich ihr Ehemann (Verkäufer) in stationärer psychiatrischer Behandlung. Für ihn handelte ein vollmachtsloser Vertreter. Der Verkäufer genehmigte den Abschluss des Kaufvertrages nachträglich.

An einer Grundstücksgrenze befindet sich eine Winkelstützmauer, um das Erdreich zu sichern. Diese hatte der Verkäufer selbst gebaut. Hierbei verwendete er allerdings nicht die in der statischen Berechnung vorgesehenen L-Steine mit einer Höhe von 4,80 Meter, sondern nur solche von 1,80 bis 2,00 Meter. Die Wand weist daher nicht die erforderliche Standsicherheit auf und muss saniert werden.

Wegen der mangelhaften Standfestigkeit der Mauer verlangen die Käufer Schadensersatz. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob neben dem Verkäufer, der die mangelhafte Mauer errichtet hatte, auch die Verkäuferin, die die Vertragsverhandlungen geführt hat, Schadensersatz leisten muss. Die Verkäuferin meint, sie hafte nicht. Sie selbst habe den Mangel nicht arglistig verschwiegen und könne sich daher auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag berufen.

Entscheidung: Gewährleistungsausschluss entfällt für alle

Beide Verkäufer sind zum Schadensersatz verpflichtet.

Die fehlende Standsicherheit der Mauer ist ein Sachmangel. Die Verkäuferin kann sich insoweit nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen, weil der Mangel den Käufern arglistig verschwiegen worden war und dies auch zu Ihren Lasten geht.

Nach § 444 Alt. 1 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Zwar hat die Verkäuferin selbst den Mangel nicht arglistig verschwiegen, sondern nur ihr Ehemann, der von der fehlerhaften Mauer wusste, handelte arglistig. Hat - wie hier - einer von mehreren Verkäufern einen Sachmangel arglistig verschwiegen, können sich aber auch die übrigen Verkäufer nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen.

Im Ergebnis muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür sorgen, dass die im Verhältnis zum Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von einem vereinbarten Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich. Hiervor soll § 444 BGB den Käufer schützen.

Damit ist die bisher umstrittene Frage, ob sich ein Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB auf einen Haftungsausschluss berufen kann, wenn sein Mitverkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, zugunsten des Käufers geklärt.

(BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 150/15)

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