Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten, z. B. die Hausverwaltung, aus den Umständen ergibt. Die Vertretung muss nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter nicht namentlich benannt werden.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern, einer Mieterhöhung zuzustimmen.
Im November 2011 verlangte die von der Vermieterin beauftragte Hausverwaltung von den Mietern, einer genau bezifferten Mieterhöhung zuzustimmen. Zur Begründung verwies sie auf den örtlichen Mietspiegel. Die Hausverwaltung teilte nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Vermieterin handelte.
In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:
"Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen […]. Wir bitten deshalb um Zustimmung […]".
Das Schreiben erhielten die Mieter zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung, in der diese bat, die Nachzahlung auf das Konto der namentlich benannten Vermieterin zu überweisen.
Die Mieter halten das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam, da aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Vermieterin handle.
Entscheidung
Das Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung war wirksam.
Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Die in der mietrechtlichen Literatur und der Instanzrechtsprechung teilweise vertretene Auffassung, ein Mieterhöhungsverlangen durch eine Bevollmächtigten (z. B. die Hausverwaltung) sei nur wirksam, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt ist, ist abzulehnen. Es genügt ein konkludentes Handeln in fremdem Namen. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern.
Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieter ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.
(BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13)