Umbau kann trotz möglicher Zweckentfremdung zulässig sein

Hintergrund: Eigentümer bauen Kellerräume aus

In einer aus drei Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage hatten die Eigentümer zweier Einheiten in Räumen, die in der Teilungserklärung als "Kellerraum" bezeichnet sind, bauliche Maßnahmen vorgenommen. An den Räumen sind zu ihren Gunsten Sondernutzungsrechte bestellt.

In einem Raum hatten die Eigentümer eine Toilette eingebaut, in einem anderen Raum drei Heizkörper sowie eine geflieste Nasszelle mit Dusche, WC, Wasch- und Spülbecken. Außerdem hatten sie an der Fassade ein Leerrohr für ein TV-Kabel angebracht. In einer Eigentümerversammlung wurden die Einbauten per Mehrheitsbeschluss nachträglich genehmigt.

Der Eigentümer der dritten Einheit hat gegen diese Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Er meint, die Maßnahmen seien mit der Zweckbestimmung der Räume als "Kellerräume" unvereinbart und daher rechtswidrig.

Entscheidung: Auf die Nutzung kommt es an

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Beschlüsse sind nicht zu beanstanden.

Bei den genehmigten Maßnahmen handelt es sich um bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die durch einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG nachträglich gestattet werden sollten. In welchem Verhältnis eine solche Gestattung zu einer Nutzungsvereinbarung in der Teilungserklärung steht, ist bislang ungeklärt.

Allerdings hat der BGH bereits entschieden, dass ein Beschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung selbst dann bestandskräftig werden kann, wenn die vereinbarte Nutzung durch den Umbau faktisch nicht mehr möglich ist. Wann ein solcher Beschluss anfechtbar ist, ließ der BGH bisher offen und musste es auch hier nicht entscheiden, weil die vereinbarte Nutzung trotz der Umbauten möglich blieb.

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die eine Nutzung entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung ermöglicht, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist. So lag der Fall hier.

Zwar dienen Räume, die als "Keller" oder "Kellerräume" bezeichnet werden, nur untergeordneten Zwecken und dürfen nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Gleichwohl sind die Beschlüsse aber nicht schon deshalb zu beanstanden, weil die gestatteten Maßnahmen (auch) eine Wohnnutzung der Kellerräume ermöglichen könnten. Denn trotz der Umbauten sind die Räume weiterhin so nutzbar, wie es die Zweckbestimmung als Kellerraum erlaubt, etwa als Fitness- oder Fernsehraum.

Befindet sich beispielsweise in einem Hobbyraum ein Fitnessgerät, wird der Raum nicht deshalb zu einer Wohnung, weil sich in oder neben dem Raum eine Dusche befindet. Das Gleiche gilt, wenn ein Raum zum Fernsehen genutzt und beheizt werden kann. Die Nutzung der solchermaßen ausgestatteten Räume in einem zulässigen untergeordneten Rahmen bleibt möglich.

Unterlassungsansprüche bei störender Nutzung

Dass die baulichen Maßnahmen eine zweckbestimmungswidrige Wohnnutzung ermöglichen und deren Vorbereitung dienen könnten, führt zu keiner anderen Beurteilung. Kommt es tatsächlich zu einer Wohnnutzung, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Unterlassung nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB verlangen. Ebenso kann sie gegen einzelne störende Handlungsweisen bei der zulässigen Nutzung als Hobbyraum vorgehen, etwa bei Lärmbelästigung.

Letztlich ist zwischen der Zulässigkeit der baulichen Maßnahme einerseits und der späteren Nutzung anderseits zu differenzieren.

(BGH, Urteil v. 10.10.2025, V ZR 192/24)

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