BGH segnet Berliner Mietpreisbremse ab

Hintergrund: Verlängerte Mietpreisbremse in Berlin

Seit Juni 2015 unterliegt die gesamte Stadt Berlin den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung, bekannt als Mietpreisbremse. Diese Regelung wurde zunächst durch die Erste Berliner Mietenbegrenzungsverordnung eingeführt und mit Wirkung zum 1.6.2020 durch die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verlängert. Zuvor war die Laufzeit der Ermächtigungsgrundlage im BGB, die zunächst bis Ende 2020 beschränkt war, um fünf Jahre bis Ende 2025 verlängert worden.

Mieter einer Berliner Wohnung, die seit September 2015 dort wohnen, sind der Meinung, dass die für Januar bis September 2022 vereinbarte Mietstaffel von 1.931 Euro monatlich gegen die Mietpreisbremse verstößt. Die Miete dürfe nur 1.280 Euro betragen, basierend auf der bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltenden Mietstaffel.

Die Vermieterin hält die verlängerten Vorschriften zur Mietpreisbremse in Berlin für verfassungswidrig, so dass die zulässige Miethöhe nicht beschränkt sei.

Entscheidung: Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse in den §§ 556d ff. BGB in der seit 1.4.2020 geltenden verlängerten Fassung und die darauf basierende Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sind verfassungsgemäß. Sie verstoßen nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG und sind als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt.

Der Gesetzgeber verfolgt mit der Miethöhenregulierung das Ziel, auf angespannten Wohnungsmärkten den starken Anstieg der Mieten bei Wiedervermietung zu bremsen und den Zugang zu bezahlbaren Mietwohnungen zu sichern. Die Regelung ist geeignet und erforderlich, um dieses Ziel zu erreichen. Der Gesetzgeber hat dabei einen weiten Beurteilungs- und Prognosespielraum. Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2025 ist angemessen und überschreitet nicht die Grenzen des Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers.

Vermieter konnten auch nicht davon ausgehen, dass die zunächst auf fünf Jahre begrenzte Geltungsdauer der Mietpreisbremse nicht verlängert wird und künftige Neuabschlüsse von Mietverträgen beziehungsweise künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen keiner Regulierung mehr unterliegen würden.

Die auf der verfassungsgemäßen Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung hält sich im Rahmen des von der gesetzlichen Ermächtigung eingeräumten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbesondere ist sie in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet.

(BGH, Urteil v. 18.12.2024, VIII ZR 16/23)

Nachtrag 17.2.2026: Das Bundesverfassungsgericht hat die Auffassung des BGH bestätigt. Lesen Sie dazu Mietpreisbremse durfte bis 2025 verlängert werden.