BGH: Nutzungsentschädigung für Vermieter nur bei Rücknahmewillen

Hintergrund: Mieter nutzt Wohnung nach Kündigung nur noch als Lager

Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen für die Nutzung der Wohnung.

Der Mieter hatte die Wohnung seit September 2016 für eine monatliche Kaltmiete von 1.090 Euro gemietet. Im Mietvertrag war ein wechselseitiger Kündigungsausschluss von fünf Jahren vereinbart.

Bereits nach einem Jahr kündigte der Mieter den Mietvertrag wieder und zog schließlich im Januar 2018 aus. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam und weigerte sich, die Wohnung zurückzunehmen. Im Oktober 2019 wurde in einem anderen Prozess rechtskräftig entschieden, dass die Kündigung wirksam war.

Seit seinem Auszug lagerte der Mieter in der Wohnung noch einige Möbelstücke und eine Einbauküche. Für Februar bis Mai 2018 sowie für Juli und August 2018 zahlte er die vereinbarte Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen und Garagenmiete unter Vorbehalt. Nach einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter gab der Mieter die Schlüssel im Oktober 2018 an den Vermieter heraus.

Der Mieter verlangt nun Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen.

Entscheidung: Keine Nutzungsentschädigung ohne Rückerlangungswillen

Die Klage des Mieters hat größtenteils Erfolg. Der Mieter schuldet dem Vermieter für die Nutzung der Wohnung in der Zeit zwischen Auszug und Rückgabe der Schlüssel nur 120 Euro monatlich. Den überschießenden Betrag muss der Vermieter zurückzahlen.

Dem Vermieter steht keine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB zu. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Eine Vorenthaltung der Mietsache setzt voraus, dass der Wille des Vermieters darauf gerichtet ist, die Wohnung zurückzuerlangen. Daran fehlt es, wenn der Vermieter – wie hier – vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht. Deshalb scheidet ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB aus, wenn der Vermieter die Kündigung des Mieters für unwirksam hält und die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht.

Dies ist interessengerecht. Anderenfalls müsste ein Mieter bei Streit über die Wirksamkeit einer Kündigung auf jeden Fall bis zur Rückgabe zahlen – entweder aufgrund des Mietvertrags, wenn sich die Kündigung als unwirksam erweist, oder in Form der Nutzungsentschädigung, wenn die Kündigung wirksam war.

Bereicherungsrechtlicher Ausgleich statt Nutzungsentschädigung

Für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietvertrags und Rückgabe der Schlüssel kann der Vermieter lediglich bereicherungsrechtlichen Wertersatz gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 1 und 2 BGB geltend machen. Für dessen Höhe ist maßgeblich, wie der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit tatsächlich genutzt hat.

Nutzt ein ehemaliger Mieter die Mieträume zu dem im Mietvertrag vorgesehenen Zweck weiter (etwa indem er weiterhin in der Wohnung wohnt), sind die tatsächlich gezogenen Nutzungen nach dem objektiven Mietwert zu bemessen.

Nutzt der Mieter die Wohnung hingegen – wie hier – nicht mehr zum Wohnen, sondern nur noch zum Lagern einiger Gegenstände, ist der Wert der gezogenen Nutzungen nach den Kosten zu bemessen, die der Mieter für die Miete eines entsprechenden Lagerraums hätte aufwenden müssen. Diesen Wert hatte das Landgericht auf 120 Euro monatlich geschätzt, woran der BGH nichts auszusetzen hatte.

(BGH, Urteil v. 18.6.2025, VIII ZR 291/23)

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