Kosten für die eigenmächtige Sanierung von Gemeinschaftseigentum kann ein Wohnungseigentümer nur dann als Bereicherungsausgleich ersetzt verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Wer den Ersatz schuldet, hängt von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme ab.
Hintergrund: Eigentümerin saniert eigenmächtig
Eine Wohnungseigentümerin verlangt von der WEG die Erstattung von Kosten für Sanierungsmaßnahmen.
Im Jahr 2004 hatte ein Architekt einen Sanierungsplan für die Wohnanlage, in der erhebicher Sanierungsstau bestand, vorgelegt. Die Eigentümer beschlossen den Sanierungsplan und führten diesen durch, stellten jedoch eine darin vorgesehene Sanierung der Kellersohle zurück. Sie wollten abwarten, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei.
Die klagende Eigentümerin erwarb ihre Wohnung im Souterrain 2005. Nach dem Erwerb ließ sie die Kellersohle ihrer Wohnung für 14.000 Euro sanieren. Außerdem ließ sie für 3.500 Euro die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die Kellerwände infolge der von der WEG durchgeführten Sanierungsmaßnahmen breiter geworden waren und die alten Türen nicht mehr passen.
Die Eigentümerin verlangt nun von der Gemeinschaft Ersatz der aufgewendeten Kosten.
Entscheidung: Kostenerstattung nur unter engen Voraussetzungen
Die WEG muss allenfalls die Kosten für die Türen erstatten.
Kosten der Kellersanierung
Die Kosten für die Sanierung der Kellersohle muss die Gemeinschaft nicht erstatten.
Notgeschäftsführung
Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheidet aus. Zwar ist nach § 21 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Um solche Maßnahmen handelte es sich hier nicht. Es drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum und die Maßnahmen dienten der dauerhaften Sanierung der Kellersohle. Sie waren nicht von ihrem Notgeschäftsführungsrecht gedeckt.
Geschäftsführung ohne Auftrag
Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht. Die Sanierung hat nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Eigentümer entsprochen, denn die Eigentümer hatten beschlossen, die Maßnahme einstweilen zurückzustellen.
Ungerechtfertigte Bereicherung
Es besteht auch kein Ersatzanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme sowieso hätte vorgenommen werden müssen.
Selbst wenn man unterstellt, dass die Kellersohle ohnehin hätte saniert werden müssen, kann die Eigentümerin keinen Ersatz von der Gemeinschaft verlangen, denn die Gemeinschaft wäre nicht Schuldner eines Bereicherungsanspruchs.
Für die Frage wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, kommt es entscheidend darauf an, ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte und ob dieser vorlag.
Die Wohnungseigentümer sind Schuldner, wenn die Maßnahme
- nicht beschlossen war, aber hätte beschlossen werden müssen.
Die Gemeinschaft ist Schuldner, wenn die Maßnahme
- beschlossen war oder
- nicht beschlossen, aber wegen Dringlichkeit unverzüglich durchzuführen war.
Nach diesen Grundsätzen wären die Wohnungseigentümer Schuldner eines Ersatzanspruchs. Sie haben sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Eigentümerin hat eine Änderung dieses Beschlusses mit Blick auf die fortdauernde Feuchtigkeit der Sohle nicht herbeigeführt. Die Sanierung war deshalb nicht Pflicht der Gemeinschaft. Ob die Wohnungseigentümer die Sohle hätten sanieren und ihren abweichenden Beschluss jedenfalls jetzt ergänzen oder ändern mussten, ist unerheblich. Denn eine eventuelle Verpflichtung, den Beschluss zu ändern, träfe ebenfalls nur die Wohnungseigentümer selbst, nicht aber die Gemeinschaft.
Kosten der Innentüren
Hingegen kommt für den Austausch der Innentüren ein Anspruch auf Ersatz der Kosten in Betracht.
Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zum zu ersetzenden Schaden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums. Dies ist hier gegeben, weil die Wände breiter geworden waren und die Türen nicht mehr passten. Schuldner dieses Anspruchs ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.
Kosten der Wohnungstür
Auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Wohnungstür kommt in Betracht. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG hilft allerdings nicht weiter, weil die Wohnungstür kein Sondereigentum ist, sondern zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Insofern kommen aber ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 683 Satz 1, § 670 BGB oder ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1, § 812 BGB in Betracht. Nach der Sanierung hätte die Gemeinschaft die Wohnungstür austauschen müssen. Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum umfasste diese dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums. Der Austausch entsprach dem mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft, so dass ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegeben wäre. Andernfalls käme ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1 BGB in Betracht, weil der Verband den Aufwand für diese ihm obliegende Maßnahme erspart hätte.
Keine Anspruchskürzung um Miteigentumsanteil
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses noch fehlende tatsächliche Feststellungen nachholen kann.
Sollte die Gemeinschaft der Eigentümerin die Kosten für den Austausch der Wohnungstür und der Innentüren erstatten müssen, wäre der Anspruch nicht um deren Miteigentumsanteil zu kürzen. Die betroffene Eigentümerin müsste sich zwar an den Kosten beteiligen. Dies geschieht aber nicht über eine Kürzung ihres Anspruchs gegen die Gemeinschaft, sondern durch Umlage in der Jahresabrechnung.
(BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14)
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