Zweifelt eine Partei in einem Prozess über eine Mieterhöhung substanziiert an, dass es sich beim verwendeten Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, muss das Gericht dem nachgehen.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Mieterin, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die ursprüngliche Nettokaltmiete beträgt 413,17 Euro, was einer Miete von 4,34 Euro pro Quadratmeter entspricht.
Mit Schreiben vom 28.1.2010 forderte die Vermieterin die Mieterin unter Benennung von sechs Vergleichswohnungen auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1.4.2010 um 52,26 Euro auf 465,43 Euro (4,89 Euro pro Quadratmeter) zuzustimmen. Das Schreiben enthielt auch Angaben für die Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2009. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu.
Das Landgericht wies die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab, weil sich in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2009 für die Wohnung eine ortsübliche Nettokaltmiete ergebe, die unterhalb der von der Mieterin bereits gezahlten Miete liege. Da es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handle, greife die in § 558d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung, dass die innerhalb der maßgeblichen Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegelten.
Die Vermieterin moniert mit näherer Begründung, der Berliner Mietspiegel sei kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB, weil dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Das Landgericht ist diesen Einwänden nicht weiter nachgegangen.
Entscheidung
Das Landgericht hätte seine Entscheidung nicht ohne weiteres auf den Mietspiegel stützen dürfen.
Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB ist, dass der Mietspiegel unstreitig, offenkundig oder nachweislich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Es reicht nicht aus, dass der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist.
Daher hätte das Landgericht den ausführlich begründeten Einwendungen der Vermieterin nachgehen und klären müssen, ob es sich beim Berliner Mietspiegel tatsächlich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Der BGH hat den Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 346/12)