BGH: Eigenbedarf wegen Verkaufs der Vermieter-Wohnung

Hintergrund: Vermieter plant Umbau und Verkauf seiner Wohnung

Der Vermieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung die Räumung. Das Mietverhältnis über die Wohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin besteht seit 2006.

Der Vermieter bewohnt die direkt darüberliegende, ebenfalls ihm gehörende Wohnung im vierten Obergeschoss, die der vermieteten Wohnung in Größe und Schnitt vergleichbar ist. Anfang November 2021 kündigte er das Mietverhältnis zum 31.7.2022 wegen Eigenbedarfs. Er plane, das über seiner Wohnung gelegene Dachgeschoss auszubauen, mit seiner Wohnung zu verbinden und die zusammengelegte Einheit zu verkaufen. Für die Dauer der Umbauarbeiten und auch danach wolle er in die vermietete Wohnung im dritten Obergeschoss einziehen, weshalb er diese benötige.

Nachdem die Räumungsklage vor dem Amtsgericht zunächst Erfolg hatte, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es liege kein Eigenbedarf vor. Der Vermieter benötige die vermietete Wohnung nicht, da seine aktuellen Wohnverhältnisse denen in der vermieteten Wohnung entsprächen und sich durch einen Umzug nicht wesentlich ändern würden. Ihm gehe es allein darum, eine seiner Wohnungen veräußern zu können. Es handle sich daher nicht um eine Eigenbedarfskündigung, sondern um eine Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Deren Voraussetzungen lägen aber nicht vor.

Entscheidung: Eigenbedarf kann vorliegen

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann wirksam sein. Entscheidend ist, ob der Eigennutzungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unter anderem vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötigt. Benötigen setzt nicht voraus, dass der Vermieter auf die Wohnung angewiesen ist. Es reicht aus, wenn sein Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht.

Die Gerichte müssen den Entschluss des Vermieters zur Selbstnutzung grundsätzlich respektieren. Sie dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle der Vorstellungen des Vermieters setzen. Allerdings dürfen sie prüfen, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat. Das gilt auch im vorliegenden Fall, in dem der Vermieter seine bisher genutzte Wohnung verkaufen will.

Für berechtigten Eigenbedarf ist auch nicht erforderlich, dass sich die Wohnverhältnisse des Vermieters durch den Umzug wesentlich ändern würden. Es spricht daher nicht gegen die Wirksamkeit der Kündigung, dass die bisherige Wohnung des Vermieters und die gekündigte Wohnung in Größe und Schnitt ähnlich sind.

Abgrenzung zur Verwertungskündigung

Es liegt auch keine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, da der Vermieter nicht die vermietete, sondern seine eigene Wohnung verkaufen möchte. Die Eigenbedarfskündigung ist daher nicht an den strengeren Maßstäben der Verwertungskündigung zu messen. Das Landgericht muss nun prüfen, ob anhand der genannten Kriterien Eigenbedarf anzunehmen ist.

(BGH, Urteil v. 24.9.2025, VIII ZR 289/23)

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