Berliner Zweitwohnung darf als Ferienwohnung vermietet werden

Hintergrund: Eigentümer wollen Zweitwohnung zeitweise vermieten

Die Eigentümer von Wohnungen in den Berliner Bezirken Friedrichshain und Pankow erstreben die Genehmigung, ihre Wohnungen zeitweise als Ferienwohnungen zu vermieten. Ihren jeweiligen Hauptwohnsitz haben sie in Dänemark, Italien und in Rostock. Sie nutzen ihre – zum Teil kreditfinanzierten – Zweitwohnungen, wenn sie sich beruflich oder privat in Berlin aufhalten. Während der übrigen Zeit wollen sie die Wohnungen vorübergehend an Touristen vermieten.

Nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erfordert eine solch kurzzeitige Vermietung eine Ausnahmegenehmigung. Die jeweiligen Bezirksämter haben den Erlass solcher Ausnahmegenehmigungen abgelehnt. Hiergegen wenden sich die Eigentümer mit ihren Klagen vor dem Verwaltungsgericht.

Entscheidung: Vermietung als Ferienwohnung zulässig

Die Klagen haben Erfolg. Die Bezirksämter müssen die Ausnahmegenehmigungen erteilen.

Die Eigentümer fallen mit der beantragten Nutzung zwar unter das Zweckentfremdungsverbot. Sie haben aber einen Anspruch auf eine Ausnahmegenehmigung, weil schutzwürdige private Interessen dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums vorgehen.

Durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer tritt ein Wohnraumverlust gerade nicht ein. Zwar fällt auch Leerstand grundsätzlich unter das Verbot der Zweckentfremdung; für Zweitwohnungen gilt dies aber nicht. Es wirkt sich nicht auf die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum aus, wenn die Zweitwohnung bei Abwesenheit des Eigentümers als Ferienwohnung vermietet wird oder leer steht.

Das Gericht sah auch keine Anhaltspunkte, dass die Eigentümer ihre Zweitwohnungen missbräuchlich innehalten.

Mit den Urteilen des Verwaltungsgerichts ist das letzte Wort allerdings noch nicht unbedingt gesprochen. Das Gericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

(VG Berlin, Urteile v. 9.8.2016, VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16)

Andere Rechtslage bei "reinen" Ferienwohnungen

Die Urteile beziehen sich explizit auf Zweitwohnungen. Anders hat das VG Berlin im Juni 2016 die Rechtslage bei Wohnungen, die nur als Ferienwohnungen vermietet werden sollen, beurteilt. Die Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen stelle eine verbotene Zweckentfremdung dar. Lesen Sie dazu Ferienwohnungen in Berlin: Klagen gegen Zweckentfremdungsverbot in erster Instanz gescheitert

Das OVG Berlin-Brandenburg teilt diese Auffassung grundsätzlich, hält allerdings das Zweckentfremdungsverbot für verfassungswidrig, soweit es auch solche Räume umfasst, die bei Inkrafttreten des Verbots bereits als Ferienwohnung oder gewerblich genutzt wurden. Zur endgültigen Entscheidung hat das Gericht das Bundesverfassungsgericht angerufen. Lesen Sie hierzu: Berliner Zweckentfremdungsverbot geht vor das Bundesverfassungsgericht

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