WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 6.2.4 Klar definierte Inhalte

Verwalter werden in ihrem eigenen Interesse für klar definierte Inhalte des Verwaltervertrags sorgen, insbesondere was ihre Kompetenzen zur eigenständigen Verwaltungsführung anbelangt. Auch wenn ihre Vertretungsbefugnis im Außenverhältnis mit Ausnahme von Grundstückskaufverträgen und Darlehensverträgen nicht beschränkbar ist, sollten die Grenzen im Innenverhältnis abgesteckt sein. Verwalter sollten sich jedenfalls stets vor Augen halten, dass es keines wichtigen Grundes mehr für ihre Abberufung bedarf. Insoweit sollten Unstimmigkeiten darüber vermieden werden, was sich einerseits im Hinblick auf die Größe der konkret verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft noch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hält und was andererseits dem Verwalter an erforderlicher Flexibilität verbleibt. Insoweit sollte insbesondere an folgende Fälle gedacht werden:

• Ermächtigung zu Hausgeldklagen

  Der Verwaltervertrag sollte die ausdrückliche Regelung enthalten, dass der Verwalter im Fall von Hausgeldrückständen zur Erhebung entsprechender Zahlungsklagen gegen die Hausgeldschuldner befugt ist.

• Ermächtigung und Budget für Erhaltungsmaßnahmen

  Insbesondere mit Blick auf die konturenlose Norm des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. sollte im Verwaltervertrag klar definiert werden, welche Erhaltungsmaßnahmen eigenständig vom Verwalter ergriffen und beauftragt werden können. Hier ist an eine Obergrenze je Einzelfall zu denken und auch eine Gesamtbegrenzung pro Wirtschaftsjahr vorzunehmen.

• Ermächtigung und Budget für Einschaltung von Sonderfachleuten

  Auch die Befugnis zur eigenständigen Beauftragung von Sonderfachleuten wie etwa Architekten und Rechtsanwälten zur Vorbereitung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer, sollte mit entsprechender Höchstbudgetierung im Verwaltervertrag vorgesehen werden.

• Ermächtigung zu Vertragsabschlüssen

  Im Verwaltervertrag sollte auch die Ermächtigung des Verwalters zum eigenständigen Abschluss und der eigenständigen Kündigung von Lieferungs- und Entsorgungs-, Wartungs- und Versicherungsverträgen sowie von Verträgen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz-, Warmwasser und Kaltwasserkosten einschließlich der erforderlichen Geräteausstattung geregelt sein.