Stets dann, wenn die Mietvertragsparteien für bestimmte Kostenarten einen vom Flächenmaßstab abweichenden Verteilungsschlüssel ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart haben, bedarf es einer Änderungsvereinbarung.[1]
Bedarf es der Zustimmung des Mieters zur Änderung des Umlageschlüssels vom bislang praktizierten zum künftigen Schlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft, sollte dies bereits zu Beweiszwecken stets schriftlich als Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart werden.
Betriebskostenumlageklausel
Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag regelt hinsichtlich der Betriebskostenumlage:
"(…) Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt zu 30 Prozent nach Wohnfläche und zu 70 Prozent nach Verbrauch. Andere Betriebskosten werden verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig abgerechnet, soweit sie entsprechend erfasst werden. Anderenfalls erfolgt die Abrechnung für die Kosten des Aufzugs nach Personenzahl, die Kosten der (...), der Gebäudereinigung und der Gartenpflege nach der Anzahl der Wohnungen und im Übrigen nach dem Anteil der Wohnfläche. (…)"
Möchte der vermietende Wohnungseigentümer den Umlagemaßstab der Jahresabrechnung zugrunde legen, muss er sich mit dem Mieter hierüber einigen.
Tipp: Vorgehen des Vermieters
- Gegenüberstellung der Betriebskosten nach alter und potenziell neuer Vereinbarung unter Berücksichtigung der letzten Betriebskostenabrechnung fertigen.[2]
- Persönliches Gespräch mit dem Mieter suchen und den Hintergrund erläutern. Im Gespräch die Gegenüberstellung der alten und neuen Betriebskosten aushändigen und ggf. Einzelpositionen klären. Weisen einzelne Positionen eine wesentliche Diskrepanz zulasten des Mieters aus, verbleibt es grundsätzlich beim bisherigen Umlagemaßstab[3] – aber: es ist alles verhandelbar. Das gilt insbesondere dann, wenn ein Vergleich der alten mit der neuen Abrechnung zeigt, dass der Mieter in Zukunft in Summe "günstiger fährt".
- Vereinbarung niederschreiben und vom Mieter gegenzeichnen lassen.[4]
Muster: Gegenüberstellung der Betriebskosten nach altem und neuem Umlagemaßstab
| Betriebskostenart | Alte Vereinbarung | Neue Vereinbarung | ||
| Umlageschlüssel | Abrg. 2019 in EUR | Umlageschlüssel | EUR | |
| (...) | (...) | _______ EUR | (...) | _______ EUR |
| Aufzug | Personenzahl | _______ EUR | MEA | _______ EUR |
| Gebäudereinigung | Wohnungen | _______ EUR | MEA | _______ EUR |
| Gartenpflege | Wohnungen | _______ EUR | MEA | _______ EUR |
| Hausmeister | Wohnfläche | _______ EUR | Einheiten | _______ EUR |
| (...) | _______ EUR | (...) | _______ EUR | |
| Gesamt | _______ EUR | _______ EUR | ||
Mustervereinbarung: Nachträgliche Änderung des im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssels über die Betriebskosten
Herr / Frau / Eheleute
(Name und Anschrift des Mieters)
| ___________, den _______ |
Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG)
Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom ________: Änderung des Umlageschlüssels für die Abrechnung der Betriebskosten ab dem ________
zwischen
| Herrn/Frau (Name und Anschrift des Vermieters) | |
| – im Folgenden: Vermieter – | |
| und | |
| Herrn/Frau (Name und Anschrift des Mieters) | |
| – im Folgenden: Mieter – | |
| – im Folgenden gemeinsam: Mietvertragsparteien – | |
1.
Zwischen den Mietvertragsparteien besteht ein Mietverhältnis auf Grundlage des Mietvertrags vom __________.
§ __ des Mietvertrags vom __________ über die Betriebskosten lautet:
2.
Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass § __ des Mietvertrags vom __________ über die Betriebskosten ab dem Abrechnungszeitraum 1.1.20__ aufgehoben und durch folgende Klausel ersetzt wird: "Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter erfolgt entsprechend den durch die Eigentümergemeinschaft jeweils festgelegten Umlageschlüsseln, insbesondere auch nach Miteigentumsanteilen; diese Umlageschlüssel ergeben sich aus der letzten Jahresabrechnung des Verwalters und/oder dem aktuell geltenden Wirtschaftsplan, den der Vermieter in Kopie an den Mieter aushändigt. Die auf die Mietsache entfallende Grundsteuer wird hiervon unabhängig in voller Höhe auf den Mieter umgelegt."
| (Ort, Datum) | (Ort, Datum) |
| (Unterschrift des/r Vermieters/in) | (Unterschrift des/r Mieters/in) |
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