OLG Hamburg Urteil vom 14.11.2001 - 4 U 100/01 (veröffentlicht am 14.11.2001)

Leitsatz (amtlich)

„Der Zwangsverwalter hat dem Mieter auch dann die Kaution zurückzugewähren, wenn der Vermieter die vom Mieter an ihn geleistete Kaution nicht an den Zwangsverwalter abgeführt hat (im Anschluß an OLG Hamburg, WuM 1990, 10).”

Tenor

Ba-Bu.

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 16, vom 30. April 2001 (Az.: 316 0 256/00) wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert den Beklagten um DM 10.925,–.

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.)

Gründe

Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

I.

Zu Recht hat das Landgericht den Beklagten durch das angefochtene Urteil, auf dessen Entscheidungsgründe gemäß § 543 Abs. 1 ZPO verwiesen wird, zur Zahlung von DM 10.925,00 nebst Zinsen an den Kläger verurteilt. Zu den dagegen mit der Berufung gerichteten Angriffen des Beklagten ist folgendes auszuführen:

1. Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß § 305 BGB i.V.m. § 152 Abs. 2 ZVG einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von DM 9.125,00.

a) Der ehemalige Vermieter des Klägers, Herr H., hat sich gegenüber dem Kläger gemäß § 305 BGB zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

aa) Der Kläger und Herr H. haben den zwischen ihnen schriftlich geschlossenen Mietvertrag vom 01.03.1999 gemäß § 305 BGB mündlich dahingehend geändert, daß die nach Ziff. 2 Abs. 1 der Anlage 1 vom 01.03.1999 zum Mietvertrag zu zahlende Kaution von DM 9.125,00 nicht erst – wie in Ziff. 2 Abs. 2 der Anlage 1 vorgesehen – nach erfolgter Beendigung des Mietverhältnisses von Herrn H. an den Kläger zurückgezahlt werden sollte, sondern bereits Anfang Dezember 1999.

Das ergibt sich aus dem Schreiben des Herrn H. an den Kläger vom 12.10.1999, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.

bb) Die mündliche Vereinbarung ist nicht gemäß § 125 S. 2 BGB unwirksam.

Das in § 15 des Mietvertrags und Ziff. 19 der Anlage 1 zum Mietvertrag geregelte Schriftformerfordernis für mündliche Nebenabreden sowie Änderungen und Ergänzungen des Vertrags steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen, da es durch die Parteien des Mietvertrags zulässigerweise (vgl. BGH NJW 1962, 1908; Palandt-Heinrichs, § 125 Rz. 14) durch die mündliche Vereinbarung abbedungen worden ist.

cc) Aus dem Schreiben des Herrn H. an den Kläger vom 12.10.1999 folgt auch, daß Herr H. die Kaution vom Kläger tatsächlich erhalten hat, so daß er zu dessen Rückzahlung an den Kläger verpflichtet ist (vgl. BGH WM 1978, 1326).

b) In diese Verpflichtung des Herrn H. ist gemäß § 152 Abs. 2 ZVG der Beklagte eingetreten.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob Herr H. dem Beklagten die Kaution auch ausgehändigt hat. Denn der Beklagte ist dem Kläger gegenüber unabhängig davon zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Der Verwalter hat dem Mieter nämlich auch dann die Kaution zurückzugewähren, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Verwalter abgeführt hat (vgl. LG Stuttgart NJW 1977, 1885; Bub/Treier-Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V.B Rz. 309; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 550b BGB Rz. 67; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rz. 239).

Eine Einschränkung der Verpflichtung des Zwangsverwalters dahin, daß diese nur dann besteht, wenn er die Kaution auch vom Vermieter erhalten hat, läßt sich der maßgeblichen Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG nicht entnehmen.

aa) Nach dem Wortlaut des § 152 Abs. 2 ZVG muß der Zwangsverwalter in gültige Mietverträge in vollem Umfang eintreten und sie erfüllen (vgl. OLG Hamburg, Beschl. v. 08.11.1989, WuM 1990, 10, 11). Zu dieser Erfüllungsverpflichtung gehört auch die Rückzahlung der Kaution.

bb) Eine Beschränkung der Einstandspflicht des Zwangsverwalters im oben genannten Sinne läßt sich – entgegen der vom LG Berlin (NJW 1978, 1633) vertretenen Ansicht – nicht aus § 572 S. 2 BGB a.F. i.V.m. § 57 ZVG a.F. herleiten, da § 572 BGB a.F. im Verhältnis zwischen Zwangsverwalter und Mieter nicht herangezogen werden kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 1534). § 146 Abs. 1 ZVG erklärt nur die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung für anwendbar, also die § 15-27 ZVG, nicht jedoch § 57 ZVG (vgl. BGH WM 1978, 1326, 1327). Daraus läßt sich entnehmen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Rückgewähr der Kaution an den Mieter nicht davon abhängen sollte, ob die Kaution dem Zwangsverwalter auch ausgehändigt worden war.

Für die Annahme, daß die Fassung des § 146 Abs. 1 ZVG auf einem Redaktionsversehen beruht, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.). Im übrigen hätte es der Gesetzgeber in der Hand gehabt, ein solches Versehen durch das am 01.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 zu korrigieren. Das hat er jedoch nicht getan (vgl. Art. 8 Abs. 18 des Mietrechts...