OLG Frankfurt am Main Urteil vom 12.03.2003 - 7 U 50/02

Normenkette

BGB §§ 315, 535 ff.

Verfahrensgang

LG Limburg a.d. Lahn (Aktenzeichen 4 O 266/00)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des LG Limburg vom 22.2.2002 abgeändert. Das Versäumnisurteil der 4. Zivilkammer des LG Limburg vom 3.11.2000 bleibt aufrecht erhalten.

Der Kläger hat auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Parteien streiten um Nebenkostennachzahlungen für eine Arztpraxis, die der Beklagte von dem Kläger angemietet hat. Die geforderten Nachzahlungen betreffen die Abrechnungszeiträume 1995–1998.

Der Formularmietvertrag enthält in § 2 folgende Klauseln:

2.2b) Während der Mietzeit kann der Vermieter einen geeigneten, angemessenen, einheitlich oder unterschiedlichen Umlegungsmaßstab zum Anfang eines Berechnungszeitraumes neu bilden. Wird der Verbrauch von Betriebskosten durch Messgeräte vom Kundendienst eines Unternehmens ermittelt, erfolgt die Umlegung nach der üblichen Verbrauchsermittlungs- und Abrechnungsweise des beauftragten Unternehmens.

2.3 Tritt durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters ein, ist der Mieter verpflichtet, den entspr. Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.

Für die Umlegung der Betriebskosten ist im Mietvertrag vereinbart, dass, soweit Zähler vorhanden sind, darüber abgerechnet wird. Die weiteren Nebenkosten sollen „auf die m² Praxisfläche umgelegt und abgerechnet” werden.

Diese Vereinbarung ist seit Beginn des Mietverhältnisses so gehandhabt worden, dass die Heizkosten, der Kalt- und Warmwasserverbrauch und Abwasser verbrauchsbezogen und, soweit einschlägig, nach den Vorschriften der HeizkostenVO, abgerechnet wurden. Die übrigen Kosten, insb. Abfall, Fahrstuhlkosten, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung, Gerätewartung und Bewachung – ein Posten, der erst im Lauf der Mietzeit dazugekommen, im Mietvertrag aber noch nicht erwähnt ist – sowie Gebäudeversicherungen sind nach dem Flächenanteil der Praxis an der gesamten Fläche des Objekts, das neben Praxen noch andere gewerblich genutzte Räume und Wohnungen umfasst, umgelegt worden.

Mit Beschluss vom 31.10.1996 änderte die Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft den für die Betriebskosten der Gemeinschaft maßgeblichen Umlageschlüssel, der dem im Mietverhältnis der Parteien praktizierten entsprach, dahin ab, dass in Zukunft insb. bei den Nebenkostenarten Fahrstuhl, Allgemeinstrom und Müllgebühren eine stärkere Belastung der Praxen und gewerblichen Einheiten erfolgen sollte, indem z.B. 3/5 der Fahrstuhlkosten von vornherein den Praxen zugewiesen und unter diesen nach den Anteilen der einzelnen Praxen an der Gesamtfläche der Praxen verteilt werden sollte. Die Anwendung dieses Schlüssels beschloss die Eigentümergemeinschaft auch für die zurückliegenden Wirtschaftsjahre ab 1994.

Der Kläger erhielt in der Folgezeit Eigentümerabrechnungen, die auf der Grundlage dieses neuen Schlüssels erstellt waren, für die Jahre 1995–1998. Mit Abrechnung vom 7.6.1999 rechnete er auf der Grundlage, dieser Eigentümerabrechnung mit dem Beklagten ab und gelangte unter Anwendung der neuen Schlüssel und unter Anrechnung der unstreitigen Vorauszahlungen des Beklagten zu Nachzahlungsforderungen von 3.138,55 DM für 1995, 2.733,01 DM für 1996, 2.301,08 DM für 1997 und 1.882,07 DM für 1998, die den Gegenstand dieses Rechtsstreits bilden.

Das LG hat die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und auf den Einspruch des Klägers das Versäumnisurteil überwiegend aufgehoben und der Klage im Wesentlichen stattgegeben.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der sich unter anderem dagegen wendet, dass bei der Nebenkostenabrechnung andere als die als umlagefähig vereinbarten Nebenkosten berücksichtigt und andere als die vereinbarten Umlageschlüssel angewendet werden.

Die Berufung des Beklagten ist begründet.

Der Kläger hat, ohne dazu berechtigt zu sein, der Nebenkostenabrechnung andere Schlüssel zugrunde gelegt, als sie im Mietvertrag vereinbart sind.

Die im Mietvertrag vereinbarte Umlage auf „m² Praxisfläche” bedeutet, wie sich ohne weiteres aus dem jahrelang unbeanstandet geübten Verfahren ergibt, eine Umlegung der Kosten nach dem Anteil der vom Beklagten angemieteten Praxisfläche an der Gesamtfläche aller Praxen, Gewerbeeinheiten und Wohnungen. Dass einzelne Kostenarten zu einem größeren Anteil nur unter den Mietern der Arztpraxen verteilt werden, stellt daher eine Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Schlüssel dar.

Auf die Klausel 2.2b) kann sich der Kläger dabei nicht berufen. Diese Klausel dürfte, weil eine Beschränkung der Abänderungsbefugnis auf sachliche Gründe nicht vorgesehen ist, vom Leitbild des § 315 BGB abweichen und deshalb eine unangemessene Benachteiligung auch eines Gewerberaummieters darstellen (vgl. BGH v. 20.1.1993 – VIII ZR 10/92, MDR 1993, 339 = ZMR 1993, 263 [264 f.] unter II. 1.c). Jedoch kann dies letztlich offen bleiben.

Offen bleiben kann auch, ob dem Kläger unabhängig von dieser...