LG Berlin Urteil vom 21.03.2005 - 62 S 321/04

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 27.09.2004; Aktenzeichen 11 C 10/04)

Tenor

1. Das Versäumnisurteil der Kammer vom 17. Januar 2005 – 62 S 321/04 – wird aufgehoben.

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 27. September 2004 – 11 C 10/04 –, unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen, geändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 850,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 01. August 2002 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits – mit Ausnahme der Kosten der Säumnis, welche der Kläger vorab allein zu tragen hat – haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger seinen erstinstanzlichen Antrag auf Betriebskostennachzahlung in Höhe von 850,36 EUR weiter, während die Beklagten die Zurückweisung der Berufung erstreben. Die Kammer hat die Berufung des Klägers mit Versäumnisurteil vom 17. Januar 2005, welches der Prozessbevollmächtigten des Klägers am 4. Februar 2005 zugestellt worden ist, zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit dem bereits am 20. Januar 2005 eingelegten Einspruch.

Entscheidungsgründe

II.

Der form- und fristgerecht eingelegte Einspruch des Klägers hat in der Sache auch Erfolg. Seine statthafte Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO.

Die Berufung ist auch begründet.

Der Kläger ist aktivlegitimiert, weil er alleiniger Forderungsinhaber ist. Entsprechend der in § 5 Abs. 6 des Kaufvertrags vom 10.11.2000, Notar …, Berlin, UR-Nr. … hat der ehemalige Miteigentüme … nämlich alle Mietzins- und Nebenansprüche, die von der Übergabe (01.01.2001) fällig wurden, an den Kläger abgetreten. Dies ist auch im Hinblick darauf, dass es zu diesem Zeitpunkt die Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit der GbR noch nicht gab, ausreichend. In dem Grundbuch waren jedenfalls beide, sowohl der Käufer als auch der Verkäufer, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümer eingetragen.

Der Kläger hat auch gegen die Beklagten einen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung wegen der rückwirkenden Grundsteuererhöhung für die Jahre 1997, 1998 und 1999 in Höhe von 850,36 EUR.

Der Vermieter kann grundsätzlich bei einer nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich umlegen (vgl. LG Berlin, Zivilkammer 64, Urteil vom 15. Februar 2002 in GE 2002, 595 m.w.N.; vgl. auch für preisgebundenen Wohnraum die Entscheidung des LG Frankfurt/M. vom 13/11.2001 – 2-11 S 192/01 – in NZM 2002, 336). Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts ist die Rückforderung auch nicht gemäß § 4 Abs. 3 MHG a.F. bzw. § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB auf den Zeitraum des Beginns des der Nachforderungserklärung des Vermieters vorausgehenden Kalenderjahres begrenzt (so aber LG Frankfurt/M. GE 2000, 1030; Langenberg in Schmidt-Futterer, 8. A., § 560 Rn 33, 36). Denn diese Normen beziehen sich nur auf – hier nicht vorliegende – Betriebskostenpauschalen.

Auch allein die Tatsache, dass das Mietverhältnis der Parteien nicht mehr besteht, lässt den Nachzahlungsanspruch des Klägers vorliegend nicht entfallen. Es ist nämlich nicht der Ansicht des LG Frankfurt in seinem Urteil für preisbundenen Wohnraum – 2-11 S 191/01 – (in NZM 2002, 336; ebenso Langenberg in Schmidt-Futterer, a.a.O. Rn 35) zu folgen, wonach dann, wenn den Vermieter die Nachbelastung erst nach Ende des Mietvertrages erreicht, die nachträgliche Geltendmachung ausscheidet. Denn bei den nachträglich geforderten Grundsteuerbeträgen handelt es sich gerade um noch offene Betriebskostenanteile aus der Zeit des Mietverhältnisses. Da entsprechend obigen Ausführungen gerade nicht eine rückwirkende Mieterhöhung geltend gemacht wird, ist mit dem Ende des Mietverhältnisses auch nicht die rechtliche Grundlage für die Nachforderung entfallen.

Der Anspruch des Klägers auf Nachzahlung der Beträge für 1997 und 1998 ist auch entgegen der Ansicht der Beklagten nicht verjährt. Gemäß Art. 229 § 6 EGBGB ist vorliegend für die Verjährung § 195 BGB n.F. maßgeblich. Da die Nachforderungen erst mit Zugang der korrigierten Abrechnungen im Jahr 2001 entstanden sind, ist Verjährungsbeginn der 1. Januar 2002. Durch die Klageerhebung am 8. Januar 2004 ist die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB n.F. gehemmt.

Der Anspruch ist ferner nicht verwirkt, weil der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 1999 unstreitig die Kaution an die Beklagten vorbehaltslos ausgezahlt hat. Denn im Ze...