Verfahrensgang
AG Berlin-Spandau (Entscheidung vom 06.09.2011; Aktenzeichen 11 C 36/11) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 06. September 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau - 11 C 36/11 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung der Klägerin wegen der Kosten des zweiten Rechtszuges durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Das Urteil des Amtsgerichts ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung wegen der Verurteilung zur Zahlung und wegen der Kosten des ersten Rechtszuges durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2012 gewährt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe sowie um Mietzinsansprüche für ein Einfamilienhaus.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen - insbesondere wegen der Anträge der Parteien in erster Instanz - und zum Tenor und den Entscheidungsgründen wird auf das am 06. September 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau Bezug genommen (Bl. 22-30/II d.A.).
Die Beklagten haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.
In der Berufung vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 03. September 2012 haben die Beklagten mitgeteilt, selbst eine Kündigung zum 31. Oktober 2012 erklärt zu haben und bis zum genannten Termin die Wohnung räumen zu wollen. Sie haben weiter im Termin ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. xxx aus dem selbstständigen Beweisverfahren 15 H 1/11 des Amtsgerichts Spandau vorgelegt.
Die Beklagten beantragen in der Berufung,
unter Änderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Ergänzend wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
2) Die Berufung hat keinen Erfolg.
a) Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses aus § 546 Abs. 1 BGB.
Durch die eigene Kündigung der Beklagten wird der Rechtsstreit nicht berührt. Insbesondere haben die Beklagten das Einfamilienhaus noch nicht herausgegeben.
Mit dem Vertrag vom 06. Juli 2009 mieteten die Beklagten von der Klägerin das Einfamilienhaus im xxx Berlin. Die Miete betrug 800 €.
Die Parteien kamen - in der Anlage 2 zum Mietvertrag - darin überein, dass verschiedene Arbeiten im und am Haus ausgeführt werden sollten. Die Klägerin übernahm für einen Teil die Kosten.
Die Klägerin rügte, dass die Beklagten verschiedene Veränderungen vorgenommen hätten, die nicht den Absprachen entsprächen, so zum Beispiel:
- Entfernung des Wasserabsperrhahns im Bad,
- Fenster im Bad nicht mehr zu öffnen,
- offene Fugen zwischen den Fliesen im bad,
- Spritzwassereintritt hinter der Badewanne,
- mangelhafte Fugen zwischen den Fliesen im Flur,
- Schrank im Schlafzimmer vor der Heizung,
- Herd in der Küche mittels 6m Kabel versetzt,
- offene Küche, nur Umluft-Dunsthaube, kein Abzug nach draußen,
- eingezogene Zwischendecke in der Küche,
- Trennwand zwischen Bad und Gäste-WC entfernt,
- fehlendes Gefälle und fehlender Bodenabfluss im Bad,
- fehlende Revisionsklappen an Dusche und Wanne,
- Umbauten (Theke) im Hobbyraum,
- Außenlicht und Steckdose entfernt und
- Schrank-Trennwand entsorgt.
-
Die Beklagten widersprechen dem Vortrag der Klägerin. Den Einzelheiten dazu muss nicht nachgegangen werden.
Die Klägerin forderte die Beklagten unter dem 20. Mai 2010 auf, den ordnungsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Die Beklagten wurden nicht tätig. Die Klägerin sprach unter dem 27. Juli 2010 eine Abmahnung aus. Am 10. September 2010 schließlich erklärte die Klägerin die Kündigung. Im Rechtsstreit hat die Klägerin weitere Kündigungen ausgesprochen.
Die Kündigung der Klägerin ist schriftlich erfolgt (§ 568 Abs. 1 BGB) und ausreichend begründet (§ 569 Abs. 4 BGB).
Die Kündigung ist aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (als ordentliche Kündigung) gerechtfertigt. Die Ausführungen des Amtsgerichts dazu sind zutreffend. Der Einzelrichter schließt sich ihnen an. Die verschiedenen zwischen den Parteien streitigen Umbauten bzw. Veränderungen können ganz überwi...
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