Kündigungsgrund – Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. ... / 1.4 Wirksamkeit der Kündigung

Praxis-Beispiel

Abriss 2-Fam.-Haus und Neubau 6-Fam.-Haus

Nach Auffassung des LG Mannheim^[1] kann der Vermieter ein Miet­verhältnis wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen, wenn er ein sanierungsbedürftiges 2-Familien-Haus abreißen und auf dem Grundstück ein 6-Familien-Haus errichten will, weil er die bereits bestehenden Hypotheken in Höhe von 153.388 EUR sowie die zusätzliche Hypothek für die Sanierung des Anwesens über 205.000 EUR mit seinem Einkommen als Realschullehrer bei derzeitigen monatlichen Mieteinnahmen in Höhe von 971 EUR nicht bedienen könnte.

§ 573 BGB stellt allein auf das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ab. Daher dürfen die Interessen des Mieters an dem Fortbestand des Mietverhältnisses bei Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung nicht herangezogen werden.

Besondere Belange des Mieters

Die besonderen Belange des Mieters sind nur auf dessen Widerspruch nach § 574 BGB zu beachten; erst dann hat eine umfassende Abwägung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden, da anderenfalls der Vermieter zur Wirksamkeit seiner Kündigungserklärung Umstände aus der Sphäre des Mieters berücksichtigen müsste, die ihm oftmals gar nicht bekannt sind.^[2]

Zeitpunkt Eigentumsübergang

Die Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit wirkt grundsätzlich nicht über den Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung auf einen Erwerber fort.^[3] Nach Eigentumsübergang an den Grundstückserwerber ist die Kündigung des früheren Vermieters unwirksam. Der neue Eigentümer kann sich nur auf die in seiner Person bestehenden Erlangungsinteressen berufen.^[4]

Behördliche Genehmigungen

Hinweis

Genehmigung für Zweckentfremdung

Liegt die Wohnung im Gebiet einer Gemeinde, in der die Zweckentfremdung von Wohnraum (z. B. durch Abbruch oder Umnutzung in Geschäftsraum) der behördlichen Genehmigung bedarf, setzt die Wirksamkeit der Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB voraus, dass die Genehmigung zur Zweckentfremdung im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorliegt und das Vorliegen der Genehmigung im Kündigungsschreiben erwähnt wird, wenn die vom Vermieter angestrebte, zur Grundlage der Kündigungserklärung gemachte Verwertung des Mietobjekts genehmigungspflichtig ist.^[5]

Dagegen setzt eine wirksame Kündigung nicht voraus, dass im Zeitpunkt ihres Zugangs die baurechtliche Abbruchgenehmigung bereits vorliegt. Deshalb kann eine Kündigung auch nicht unwirksam sein, weil im Kündigungsschreiben eine bereits vorliegende Abbruchgenehmigung nicht erwähnt wurde.^[6]

Ferner muss auch die Baugenehmigung zur Errichtung des Neubaus weder im Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung noch des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegen, wenn der Vermieter das Gebäude abreißen und das Grundstück neu bebauen will.^[7]

Es genügt, wenn im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mit einiger Sicherheit festgestellt werden kann, dass die für die Durchführung des Vorhabens erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen zu dem Zeitpunkt vorliegen werden, zu dem sie bei planmäßiger Durchführung benötigt werden, und der Vermieter die beabsichtigte Verwertung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses alsbald verwirklichen kann und verwirklichen will. Ob eine solche Erwartung gerechtfertigt ist, ist Tatfrage und kann nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls entschieden werden.^[8]

Da für eine Kündigung das Vorliegen einer Abbruch- bzw. Baugenehmigung nicht erforderlich ist, ist umstritten, ob das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung weiterhin verlangt werden kann. Dazu vertritt das LG Mannheim die Auffassung, dass die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB – eine Vorschrift mit eindeutigem mieterschützenden Charakter – ein solches Erfordernis nicht aufstellt und eine Zweckentfremdungsgenehmigung daher nicht erforderlich ist.^[9]

Dagegen hat sich das AG München der älteren Rechtsprechung angeschlossen und meint, dass die Urteile zu Bau- und Abrissgenehmigungen auf Zweckentfremdungsgenehmigungen nicht übertragbar seien. Anders als die öffentlich-rechtlichen Vorschriften für die Erteilung von Baugenehmigungen hat die Zweckentfremdungsverordnung nach ihrer Zielsetzung mieterschützenden Charakter, die Baugenehmigung stellt lediglich sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Baunormen entspricht. Während auf die Baugenehmigung ein Rechtsanspruch besteht, wenn das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht^[10], liegt die Entscheidung über die Zweckentfremdungsgenehmigung im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Verwaltungsbehörde. Diese wird i. d. R. nur unter Auflagen erteilt, sodass der Vermieter erst nach Bekanntgabe der Auflagen letztlich entscheiden kann, ob die Durchführung des Bauvorhabens wirtschaftlich noch sinnvoll ist. Daher erscheint es unter Berücksichtigung des Verbots einer Vorratskündigung unangemessen, dem Mieter den persönlichen und finanziellen Aufwand der Wohnungssuche und des Umzugs aufzuerlegen – ohne die Gewissheit,...