Der Mieter von Wohnraum ist nach § 553 Abs. 1 BGB berechtigt, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, wenn nach Abschluss des Mietvertrags Umstände eintreten, die ein Interesse an der Untervermietung begründen.
Verschlechterung unzulässig
Dieses gesetzliche Recht kann vertraglich weder abbedungen noch abweichend zum Nachteil des Mieters geregelt werden.
Nach § 540 BGB ist eine Untervermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Nach der gesetzlichen Regelung genügt es, wenn die Erlaubnis mündlich erteilt worden ist. Eine Formularklausel, wonach die Erlaubnis schriftlich vorliegen muss, verstößt gegen § 307 BGB.[1]
Untervermietung der ganzen Wohnung
Zur Untervermietung der gesamten Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt. Der Mieter hat aber ein gesetzliches Kündigungsrecht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Untermietinteressenten ein wichtiger Grund vorliegt. Dieses Kündigungsrecht kann formularvertraglich nicht abbedungen werden.[2]
Der Mieter von Geschäftsraum hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis. Das formularvertragliche Verbot der Untervermietung hat deshalb nur deklaratorische Bedeutung.
Unwirksame Klausel
Eine Klausel, wonach der Vermieter eine einmal erteilte Erlaubnis widerrufen darf, verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Widerruf in das Ermessen des Vermieters gestellt ist.[3]
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