Folgeschadenbeseitigung im Sondereigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für den geschädigten Eigentümer die Frage, wen er auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. In aller Regel wird dies die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Eine Gefährdungshaftung für Folgeschäden im Sondereigentum aufgrund von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum kommt nur unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 WEG in Betracht.

BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21: Nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

BGH, Urteil v. 8.7.2022, V ZR 207/21: Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind. (Anmerkung: Die Entscheidung ist einschränkungslos auch für das durch das WEMoG reformierte WEG maßgeblich.)

Die häufigsten Fallen

1. Schadensersatzansprüche sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten

   Verletzt die Eigentümergemeinschaft schuldhaft ihre Pflicht zur Erhaltung, also Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und kommt es deshalb zum Schaden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, sind entsprechende Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

2. Haftung auch für Erfüllungsgehilfen

   Die Gemeinschaft haftet nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das ihrer Erfüllungsgehilfen. Verursacht demnach der mit der Sanierung beauftragte Werkunternehmer einen Schaden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, hat die Gemeinschaft diesen Schaden dem geschädigten Wohnungseigentümer zu ersetzen.

3. Haftung auch aus Gebäudeunterhaltungspflicht

   Die Haftung der Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers kann sich auch aus einer etwaigen Ablösung von Gebäudeteilen – etwa herabfallenden Dachziegeln – ergeben. Neben dem (Eigen-)Besitzer haftet nach § 838 BGB jedoch auch derjenige, der die Unterhaltung des Bauwerks vertraglich übernommen hat oder dazu kraft Gesetzes verpflichtet ist. Nicht nur die Grundstücks- oder Gebäudebesitzer – also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – kann gemäß § 836 BGB für Schäden Dritter haften, wenn es insbesondere durch das Ablösen von Bauteilen des Gemeinschaftseigentums zum Schaden kommt, sondern auch der Verwalter. Eine Haftung als Gebäudeunterhaltungsverpflichteter i. S. v. § 838 BGB kommt aber nur dann in Betracht, wenn der Verwalter diese Pflicht ausdrücklich übernommen hat.

1 Gefährdungshaftung

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist.

Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch.

Praxis-Beispiel

Gefährdungshaftung der Gemeinschaft für undichten Öltank

Wer in ein Gewässer Stoffe einbringt und dadurch die Wasserbeschaffenheit nachteilig verändert, ist gemäß § 89 Abs. Satz 1 WHG zum Ersatz des daraus einem anderen entstehenden Schadens verpflichtet. Insoweit haftet also der Eigentümer eines Öltanks für Schäden durch Verschmutzung von See-, Fluss-, Bach- und Grundwasser, wenn Öl aus seinem Tank ausgetreten ist und dadurch eine der vorgenannten Verschmutzungen verursacht hat. Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Der Eigentümer haftet also auch dann, wenn für ihn das Leck im Tank nicht erkennbar war. Das Risiko der vorgenannten Gefährdungshaftung trifft jede Eigentümergemeinschaft, die auf ihrem Grundstück einen Öltank unterhält. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung empfiehlt sich daher der Abschluss einer Gewässerschadenshaftpflichtversicherung.

Konkret trifft die Haftung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über § 9a Abs. 2 WEG und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer als Mitglieder der nichtrechtsfähigen Bruchteilsgemeinschaft, obwohl das Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht der Gemeinschaft zugeordnet ist. Zwar steht der Öltank der Gemeinschaft gemäß § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer, gleichwohl nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergebenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

Eine Gefährdungshaftung für Folgeschäden im Sondereige...