BGH Beschluss vom 13.09.2011 - VIII ZR 45/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung. Betriebsstrom. Abrechnungseinheit. Zusammenfassung mehrerer Gebäude. Kosten des Hauswarts. Grundsteuer

Leitsatz (redaktionell)

1. Fehlende Angaben über die Kosten des Betriebsstroms in der Heizkostenabrechnung führen weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu ihrer inhaltlichen Unrichtigkeit.

2. Die Bildung einer Abrechnungseinheit auch im Lauf des Mietverhältnisses unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist zulässig.

Normenkette

BGB § 556

Verfahrensgang

LG Itzehoe (Urteil vom 17.12.2010; Aktenzeichen 9 S 23/10)

AG Pinneberg (Entscheidung vom 26.01.2010; Aktenzeichen 83 C 155/09)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gem. § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

Rz. 1

1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannten Rechtsfragen sind nicht grundsätzlicher Natur, sondern lassen sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - Rechtsprechung des Senats ohne Weiteres beantworten.

Rz. 2

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die von der Revision gegen die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2007 erhobenen formellen und materiellen Einwendungen greifen nicht durch; die Entscheidung des Berufungsgerichts steht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung des Senats.

Rz. 3

a) Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält. Dies führt weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Beklagten. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass in der Heizkostenabrechnung für 2007 nur die verbrauchte Wärmemenge (Fernwärme) und nicht die Zählerstände ausgewiesen sind (vgl. BGH, Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567 Rz. 14 f.).

Rz. 4

b) Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Senat zulässig (BGH, Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NZM 2005, 737 unter II 3; v. 14.7.2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 Rz. 10 f.; v. 20.10.2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 Rz. 17 ff.). Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insb. wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.

Rz. 5

Dem Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick darauf zu, dass ihm die Klägerin keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt hat. Auf derartige Unterlagen bezieht sich, wie bereits das AG zutreffend ausgeführt hat, der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung nicht.

Rz. 6

c) Das Berufungsgericht hat ferner die Kosten des Hauswarts, soweit sie in der Berufungsinstanz noch im Streit waren, zu Recht als umlagefähig angesehen. Die Klägerin hatte geltend gemacht, dass die insoweit angesetzten Kosten von 1.713,60 EUR auf einem Hauswartvertrag für die Gebäude F. -Straße ... und ... beruhten, der (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand hatte. Dass es daneben noch einen weiteren Hauswartvertrag über die im Sondereigentum der Klägerin stehenden Wohnungen gab, der sich teilweise auch auf nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten bezog, führt entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, dass die Klägerin nunmehr auch für den noch im Streit befindlichen Vertrag aufzuschlüsseln hätte, welche Kosten im Einzelnen für welche umlagefähigen Tätigkeiten entstanden und wie sie auf welche Wohnungen verteilt worden sind. Vielmehr oblag es dem Beklagten - ggf. aufgrund einer Einsichtnahme in den Hauswartvertrag und die insoweit erteilten Abrechnungen - die geltend gemachten Kosten substantiiert zu bestreiten.

Rz. 7

d) Die Grundsteuer ist von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden, so dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die Grundsteuer lediglich "direkt" - wie in der Abrechnung auch ausgewiesen - an den Beklagten weiterzugeben war. Die Umlagefähigkeit der Kosten für Kabelfernsehen hat bereits das AG mit eingehender und zutreffender Begründung bejaht, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt.

Rz. 8

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Fundstellen

Haufe-Index 3017325

NZM 2012, 96

ZMR 2012, 173

WuM 2011, 684