LG Itzehoe Urteil vom 17.12.2010 - 9 S 23/10

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Entscheidung vom 26.01.2010; Aktenzeichen 83 C 155/09)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 13.09.2011; Aktenzeichen VIII ZR 45/11)

Tenor

• I.

  Die Berufung wird zurückgewiesen.

• II.

  Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

• III.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

• IV.

  Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über eine Betriebskostennachforderung und die Feststellung, dass eine erhöhte monatliche Betriebskostenvorauszahlung geschuldet wird.

Das Amtsgericht hat folgende tatsächliche Feststellungen getroffen, auf die die Kammer Bezug nimmt (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 9. August 1995 mietete der Beklagte von der xxx Hausverwaltung die Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses xxx in xxx Nach § 4 des Mietvertrages hatte der Beklagte auf die sogenannten kalten Betriebskosten zunächst eine monatliche Vorauszahlung von 145,00 DM (entsprechend 84,14 Euro) zu leisten. Zusätzlich hatte er Vorauszahlungen auf die Heizkosten von monatlich 60,00 DM (entsprechend 30,68 Euro) zu zahlen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie (Bl. 5 ff. d. Gerichtsakten) Bezug genommen.

Das Gebäude in der xxx wird gemeinsam mit dem Nachbargebäude xxx beheizt. Beide Gebäude haben einen gemeinsam bewirtschafteten Garten. Auch der anfallende Abfall wird gemeinschaftlich entsorgt.

Die Grundsteuer berechnet die zuständige Stadt xxx dagegen für jede Wohnung des Gebäudes einzeln durch entsprechenden Bescheid.

Die Gesamtfläche der beiden Gebäude zusammen beträgt 1.334,63 qm. Die Gesamtfläche des Gebäudes xxx allein beträgt 666,14 qm. Die vom Beklagten gemietete Wohnung hat eine Größe von 62,38 qm.

Zwischenzeitlich erwarb die Klägerin die an den Beklagten vermietete Wohnung.

Mit Schreiben vom 28. November 2008 rechnete die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2007 ab. Die Abrechnung endete auf einen nachzuzahlenden Betrag von 594,98 Euro für die sogenannten kalten Betriebskosten und 437,21 Euro für die Heizkosten. Zugleich forderte die Klägerin den Beklagten auf, ab 1. Februar 2009 eine um 40,32 Euro auf 71,00 Euro erhöhte Vorauszahlung auf die Heizkosten und eine um 55,87 Euro auf 130,00 Euro erhöhte Vorauszahlung auf die kalten Betriebskosten zu leisten. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie (Bl. 13 ff. d. Gerichtsakten) Bezug genommen.

Im Zusammenhang mit der Abrechnung übersandte die Klägerin ein auf den 28. November 2008 datiertes Anschreiben. Wegen der Einzelheiten des Anschreibens wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie (Anlage zum Terminsprotokoll vom 26. Januar 2010) Bezug genommen.

Der Beklagte zahlte die erhöhten Vorauszahlungen nicht.

Mit Schreiben vom 30. März 2009 nahm der Mieterverein xxx e.V. für den Beklagten zur Betriebskostenabrechnung Stellung. Zusätzlich bat der Beklagte zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung für 2005 um ergänzende Auskünfte. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie des Schreibens (Bl. 30 ff. d. Gerichtsakten) Bezug genommen.

Ergänzend stellt die Kammer Folgendes fest: Bei den Objekten xxx und xxx handelt es sich um ein einheitliches Gebäude mit zwei separaten Eingängen. Die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung wurden durch die Klägerin nicht abgerechnet. Die Klägerin hat das streitgegenständliche Gebäude zwischenzeitlich an die xxx GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer xxx verkauft. Es existieren zwei verschiedene Hauswartverträge, wobei der erste Hauswartvertrag das gesamte Objekt xxx betrifft. Diesbezüglich entstehen jährliche Kosten in Höhe von 1.713,60 Euro. Der zweite Hauswartvertrag betrifft die noch im Sondereigentum der Klägerin befindlichen Wohnungen. Die hierfür jährlich entstehenden Kosten belaufen sich auf 749,40 Euro, wobei die Klägerin einen Abzug von 20% im Hinblick auf Instandhaltungskosten vorgenommen hat. Seit 2005 konnte in das dem Hauswartvertrag zugrunde liegende Leistungsverzeichnis Einblick genommen werden.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 1.705,52 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 6. August 2009 zu verurteilen, sowie festzustellen, dass die monatliche Gesamtmiete für die vom Beklagten genutzte Wohnung xxx, 2. OG, xxx, ab dem 1. Februar 2009 insgesamt 613,84 Euro beträgt.

Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben: Nach Auffassung des Amtsgerichts ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß und auch inhaltlich überwiegend richtig. Insofern sei der Nachzahlungsanspruch der Klägerin im Wesentlichen begründet, lediglich die Kosten für den Hausmeister kön...