Betriebskostenpauschale

Zusammenfassung

Begriff

Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine solche Vereinbarung ist sowohl bei der Geschäftsraummiete als auch bei der Wohnraummiete zulässig. Eine Ausnahme gilt insoweit für die Heiz- und Warmwasserkosten, über die nach der Heizkostenverordnung zwingend verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss.

Eine Betriebskostenpauschale wird von der Rechtsprechung ferner dann angenommen, wenn nach den mietvertraglichen Vereinbarungen unklar ist, ob die Parteien eine Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht oder eine Pauschale vereinbart haben; dies gilt auch dann, wenn die vereinbarte Monatszahlung nicht kostendeckend sein sollte.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Eine gesetzliche Regelung findet sich in § 560 BGB.

1 Kostenüberdeckung/-unterdeckung bei Vertragsabschluss

Hat der Vermieter bei Vertragsschluss eine Pauschale kalkuliert, die höher ist als die effektive Betriebskostenbelastung, so hat der Mieter dennoch keinen Anspruch auf Herabsetzung der Pauschale. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu beachten, dass der zur Deckung der Betriebskosten nicht benötigte Teil der Pauschale der Grundmiete zuzurechnen ist mit der Folge, dass die Höhe dieser Grundmiete (und damit die Höhe der Pauschale) über § 5 WiStG begrenzt wird.^[1]

Ist umgekehrt die bei Vertragsschluss kalkulierte Pauschale nicht kostendeckend, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Erhöhung der Pauschale.

Praxis-Tipp

Vorteil bei Mieterhöhung

Die unzureichende Kostendeckung ist allerdings im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB zu berücksichtigen.

Hier kann der Vermieter zu der an sich üblichen Grundmiete die Differenz zwischen den tatsächlich entstehenden Betriebskosten und d...