Zusammenfassung
Die Mietpreisüberhöhung[1] unterfällt dem Recht der Ordnungswidrigkeit. Danach handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
Abzustellen ist darauf, ob die Räume zu Wohnzwecken überlassen werden; auf die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung kommt es nicht an (z. B. Keller- oder Hobbyräume). Eine Vermietung zu Wohnzwecken liegt daher nicht vor, wenn ein Hauseigentümer mit einem gewerblichen Zwischenvermieter einen Mietvertrag über Räume abschließt, die dieser vereinbarungsgemäß an Endmieter zu Wohnzwecken weitervermietet. Das Merkmal "Vermietung von Räumen zum Wohnen" ist nicht erfüllt, da Vertragszweck die Weitervermietung an einen Dritten, den Endmieter, ist.[2]
Die Vorschriften über die Mietpreisüberhöhung finden sich im Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) unter § 5. Diese gelten nur für die Wohnraummiete.
1 Allgemeines
Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn der Vermieter für die Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.[1] Unangemessen hoch sind solche Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte in der Gemeinde um mehr als 20 % übersteigen.[2]
Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der üblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.[3]
Die Regelung in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG greift ein, wenn die vereinbarte Miete über der kostendeckenden Miete liegt. Die für den Vermieter günstigere Regelung des § 5 Abs. 2 WiStG kommt zur Anwendung, wenn der Vermieter lediglich eine kostendeckende Miete bekommt.
Die Regelung des § 5 WiStG gilt nur für die Wohnraummiete.
Gewerblicher Zwischenmieter
Dabei ist streitig, ob die Vorschrift auch auf das Mietverhältnis zwischen einem Eigentümer und einem gewerblichen Zwischenvermieter anzuwenden ist. Dieses Mietverhältnis gilt nach zivilrechtlicher Betrachtungsweise als Geschäftsraummietverhältnis, weil der gewerbliche Zwischenvermieter die Räume nicht selbst bewohnt. Gleichwohl wird von einem Teil der Strafgerichte die Auffassung vertreten, dass es im Rahmen des § 5 WiStG ausreicht, wenn die Räume tatsächlich zum Wohnen bestimmt sind.[4] Die Zivilgerichte sind dagegen der Ansicht, dass der Begriff der "Räume zum Wohnen" mit dem Begriff des Wohnraummietverhältnisses identisch ist.[5]
2 Tätigwerden des Vermieters
Allein schon das Fordern eines unangemessen hohen Entgelts erfüllt, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, den Tatbestand des § 5 WiStG. Dafür reicht das ernst gemeinte Verlangen aus, ein bestimmtes oder bestimmbares Entgelt erzielen zu wollen.
Ein Fordern kann somit u. U. auch in einem Zeitungsinserat oder in einem Maklerangebot erblickt werden. Gleiches gilt für das an den Mieter gerichtete Verlangen des Vermieters auf Zustimmung zu einer höheren Miete (freilich immer unter der Prämisse, dass die sonstigen Voraussetzungen, die das ordnungswidrige Handeln kennzeichnen, erfüllt sind) oder bei einer einvernehmlichen Einigung auf eine neue Miete.[1] Darunter kann auch eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung gem. § 559 BGB fallen[2] oder die Vereinbarung einer Staffelmiete gem. § 557a BGB. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter die künftige Entwicklung der Mieten bei Vertragsschluss richtig oder falsch eingeschätzt hat, sondern nur darauf, ob die jeweils gültige Staffelmiete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet oder nicht.[3] So auch OLG Hamburg: Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG teilweise nichtig, führt dies nicht zum Wegfall der folgenden Staffelbeiträge. Deren Wirksamkeit ist vielmehr selbstständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu bestimmen.[4]
Ein bestimmtes Mietentgelt ist versprochen mit dem Abschluss des Mietvertrags, wobei es auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des Versprechens nicht ankommt. Die Annahme eines überhöhten Entgelts ist deshalb im Gesetz als Tatbestandsmerkmal aufgeführt, weil auch ohne Anforderung durch den Vermieter und ohne vertragliche Grundlage ein Entgelt entgegengenommen werden kann.
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