Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.1.3 Umlage nach Wohn- und Nutzfläche

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt auch für solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oder durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind.^[1]

Praxis-Tipp

Eindeutige Regelung im Mietvertrag treffen

Diese Rechtsprechung kann dem Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung erhebliche Schwierigkeiten bereiten. Zu empfehlen ist daher eine eindeutige Regelung im Mietvertrag, dass solche konkret zuzuordnenden Betriebskosten vom allgemeinen Umlagemaßstab (Wohn-/Nutzfläche, Miteigentumsanteile) ausgenommen sind und mit ihrem konkreten Betrag in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden.

Entgegen dieser nicht praxisgerechten Auffassung des BGH dürfen nach Ansicht des LG Hamburg solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer) – trotz der gesetzlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (Verteilung nach der Wohnfläche) – auch ohne besondere vertragliche Regelung wohnungsbezogen abgerechnet werden. Es handelt sich wegen der steuerlichen Einzelbeurteilung nicht um Kosten, die für das Gesamtanwesen ermittelt werden, und der vermietende Eigentümer kennt die von seinen Miteigentümern zu zahlende Grundsteuer auch gar nicht.^[2]

Wichtig

Erdgeschossmieter trägt Aufzugskosten mit

Weder bei Wohnungs- noch bei Gewerberaummietverhältnissen wird der Mieter durch die formularvertragliche Beteiligung des Mieters von Erdgeschossräumen an den Aufzugskosten unangemessen benachteiligt.

Gegen die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung spricht bei Geschäftsraummietverhältnissen schon der Umstand, dass der Mieter eines im Erdgeschoss eines Geschäftshauses gelegenen Ladenlokals regelmäßig von der Größe und dem Kundenaufkommen eines großen Geschäftshauses, in dem Aufzugsanlagen benötigt werden, profitiert.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 169/03, WuM 2004 S. 403.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 7.9.2010, 333 S 35/10; so bereits LG Berlin, Urteil v. 1.11.2005, 65 S 195/05, WuM 2006 S. 34.

[3] OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2012, I-24 U 123/11, MDR 2012 S. 1025.