Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. durch Wasserzähler) oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen (z. B. durch separate Müllgefäße), sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Der Vermieter ist somit verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird und nichts anderes vereinbart ist. Sind z. B. Wasseruhren vorhanden, muss auch danach abgerechnet werden. Dies gilt aber nur dann, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Ist nur eine Wohnung nicht entsprechend ausgestattet, kann der Vermieter die Kosten aller Wohnungen weiterhin nach dem Anteil der Wohnflächen auf die Mieter umlegen.[1]
Bei nur teilweiser Ausstattung der Wohnungen mit Wasserzählern ist auch ein Vorwegabzug des auf diese Wohnungen entfallenden Wasserverbrauchs und Abrechnung der restlichen Wohnungen nach dem Verhältnis der Wohnflächen zulässig.[2]
Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung darf der Vermieter grundsätzlich auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete, die unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch anfallen, einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umlegen. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB gewährt dem Vermieter nämlich aus Gründen der Praktikabilität einen Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage.
Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht uneingeschränkt und findet seine Grenze dort, wo die Umlegung wegen erheblicher Wohnungsleerstände im Anwesen zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter führt, weil bei leer stehenden Wohnungen kein Verbrauch entsteht und diese Wohnungen daher nicht mit Fixkosten belastet werden.
Nachdem der Vermieter das Risiko und die Kosten eines Wohnungsleerstands tragen muss, ist er bei erheblichen Leerständen zu einer Änderung des Umlagemaßstabs der Fixkosten verpflichtet. Dementsprechend ist auch eine Formularklausel (teilweise) unwirksam, die ohne Einschränkung eine Umlage auch der Grundgebühr nach dem Verbrauch bestimmt.[3]
Da § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB den Vermieter berechtigt, die Betriebskosten "ganz oder teilweise" nach einem Maßstab umzulegen, der der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, ist der Vermieter nicht verpflichtet, verursachungsabhängige Betriebskosten zu 100 % nach der erfassten Verursachung umzulegen. Der Vermieter darf in gewissem Umfang auch verursachungsunabhängige Kostenbestandteile, z. B. einen pauschalen Festanteil, in die Umlage einbeziehen.
Dementsprechend ist es bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung zulässig, eine feste Mindestmüllmenge in angemessenem Umfang anzusetzen (hier: 10 l Restmüll pro Woche bei einem 2-Personen-Haushalt). Eine solche Regelung verfolgt den berechtigten Zweck, eine illegale Abfallentsorgung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen zu lassen.[4]
Erklärung des Vermieters über Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung
Die Erklärung des Vermieters über die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig und wirkt nur für die Zukunft. Dies schließt jedoch nicht aus, dass das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausgeübt wird. Dies ist auch sachgerecht, da die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig ist und nach Ablauf des Abrechnungszeitraums und den gegebenen Umständen korrekturbedürftig sein kann.[5]
Wird trotz vorhandener Zähler nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, steht dem Mieter in entsprechender Anwendung von § 9b HeizkostenV das Recht zu, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen.[6]
Verbrauchserfassungsgeräte (z. B. Wasserzähler) müssen geeicht sein (§ 2 Abs. 1 EichG). Jedoch dürfen im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auch die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung kommt es nämlich allein darauf an, den tatsächlichen Verbrauch zutreffend wiederzugeben. Soweit die in die Betriebskostenabrechnung aufgenommenen Verbrauchswerte auf einer Ablesung eines geeichten Messgeräts beruhen, spricht bereits eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben.
Dem von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Wert kommt die Vermutung der Richtigkeit dagegen nicht zu. In diesem Fall obliegt es dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die abgelesenen Werte trotzdem zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG einer Verwendung der Messwerte nicht entgegen. Ausreichend für einen entsprechenden Nachweis ist die Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzen eingehalten wurden.[7]
Kein Anspruch auf Einbau von Kaltwasseruhren
Der Mieter hat aber keinen zivilrechtlichen Anspru...
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