Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich aller Betriebskosten.[1]
Der Mieter kann daher auch Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Pauschalen entsprechend mindern.
Abrechnungsbetrag ermitteln, Minderungsquote berechnen, Nettomiete reduzieren
Unbeschadet dessen kann eine Mietminderung vom Vermieter sowohl ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet werden als auch anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung.[2] Dabei ist jedoch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren, d. h., der Vermieter muss diese Minderung in der nachfolgenden Betriebskostenabrechnung berücksichtigen und den Abrechnungsbetrag (Summe aller Betriebskosten) entsprechend reduzieren, da der Mieter anderenfalls bei reduzierten Vorauszahlungen eine höhere Nachzahlung leisten müsste und damit den finanziellen Vorteil der Minderung wieder verlieren würde. Dementsprechend muss zunächst der endgültige Abrechnungsbetrag ohne Minderung ermittelt und dann um die Minderungsquote reduziert werden.
Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird oder eine anteilige Anrechnung der Mietminderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet.
Minderungsbetrag nur auf Nettomiete anrechnen
Die Praktikabilität und Übersichtlichkeit spricht dafür, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht.[3]
Bestand der Mangel im gesamten Abrechnungszeitraum (z. B. 1.1. bis 31.12.), muss der Abrechnungsbetrag um die gesamte Minderungsquote gekürzt werden.
Minderung gesamter Abrechnungszeitraum
Abrechnungsbetrag ohne Minderung = 1.200 EUR, Minderung 10 % = 120 EUR, ansatzfähiger Abrechnungsbetrag somit 1.080 EUR.
Bestand der Mangel nur während eines Teilzeitraums, z. B. in den Monaten Februar und März, muss der anteilige Abrechnungsbetrag um die Minderungsquote gekürzt werden.
Minderung Teilzeitraum
Abrechnungsbetrag ohne Minderung = 1.200 EUR. Damit entfallen auf die Monate Februar und März 200 EUR, Minderung 10 % = 20 EUR, ansatzfähiger Abrechnungsbetrag somit 1.180 EUR.
Davon sind dann zur Ermittlung des Saldos jeweils die geminderten Vorauszahlungen abzuziehen.
Gleiches gilt, wenn sich die Minderungsquote im Abrechnungszeitraum erhöht oder reduziert hat, z. B. durch Vergrößerung bzw. Auftreten eines neuen Mangels oder teilweiser Beseitigung des bestehenden Mangels.
Strittig ist, ob bei Bemessung der Minderungsquote Betriebskosten nur dann zu berücksichtigen sind, wenn sich die Mängel auf die Höhe der Betriebskosten auswirken[4] oder ob die Minderungsquote immer aus dem Gesamtentgelt, d. h. aus der Grundmiete und sämtlichen Betriebskosten, zu bestimmen ist, sodass z. B. die Heizkostenabrechnung auch wegen Mängeln gekürzt werden kann, die nichts mit der Heizung zu tun haben.[5]
Nach einem Urteil des VIII. Zivilsenats ist die Minderung folgendermaßen zu berechnen: Bei einem Mangel ist die Gesamtmiete gemindert. Da sich die Gesamtmiete aus der Grundmiete einschließlich aller Nebenkosten zusammensetzt, kann bei einer berechtigten Minderung die Höhe des vom Mieter geschuldeten Entgelts erst aufgrund der Jahresabrechnung über die Betriebskosten ermittelt werden. Ob und in welcher Höhe ein Minderungsbetrag (auch) auf die Vorauszahlungen angerechnet wird, spielt hierbei keine Rolle. Der Vermieter kann eine solche Anrechnung vornehmen, er kann aber auch die Minderungsbeträge ausschließlich auf die Grundmiete anrechnen. Eine eventuelle Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters ist in beiden Fällen "am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die (vom Mieter) im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der ... geschuldeten Gesamtmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden".[6]
Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Minderung nicht berücksichtigt ist, ist lediglich materiell, nicht aber formell fehlerhaft. Zur Unterscheidung und den Rechtsfolgen siehe Betriebskostenabrechnung: Rechte der Mieter und Vermieter, Abschn. 2.
Nachzahlung als Basis für RA-Gebühren
Bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung durch einen Rechtsanwalt ist Grundlage für die Bemessung der Rechtsanwaltsgebühren (Gegenstandswert) nur der in der Abrechnung geforderte Nachzahlungsbetrag. Auch wenn dazu die Überprüfung sämtlicher Betriebskostenpositionen erforderlich ist, ist deren Gesamtbetrag für die Bemessung des Gegenstandswerts nicht relevant, da Streitgegenstand nur die Abwehr der Nachzahlungspflicht unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ist.[7]
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