Betriebskostenabrechnung – ... / 2.7 Heilung der fehlerhaften Abrechnung

Eine nicht nachvollziehbare Abrechnung kann nicht durch nachträgliche Erläuterung geheilt werden. Vielmehr ist eine neue Abrechnung zu erstellen.

Hat der Vermieter dagegen ordnungsgemäß abgerechnet, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt, sodass er keine neue Abrechnung mehr verlangen kann. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft nicht die Abrechnungspflicht, sondern die materielle Berechtigung einzelner Positionen, über die ggf. im Wege der Klage auf Nachzahlung bzw. Rückerstattung von Betriebskosten zu entscheiden ist.

 
Achtung

Option zur Mehrwertsteuer

Hat der Vermieter auf die Mehrwertsteuer optiert, muss die Betriebskostenabrechnung (sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnraum) die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung enthalten.

Strittig ist, ob bei preisgebundenem Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) aufgrund der Bestimmungen des § 4 Abs. 7 und 8 NMV eine Gegenüberstellung der Kosten des laufenden Abrechnungsjahrs mit denjenigen des vergangenen Jahrs erforderlich ist. Bei frei finanzierten Wohnungen ist dies unstreitig nicht erforderlich.

Ferner ist der Vermieter nicht zu einer Erläuterung verpflichtet, wenn bei einer Betriebskostenabrechnung nach Flächenanteilen die Flächenwerte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle, nicht aber die formelle Richtigkeit der Abrechnung.Zu den unterschiedlichen Rechtsfolgen von formellen bzw. materiellen Fehlern siehe Betriebskostenabrechnung: Rechte der Mieter und Vermieter, Abschn. 2.

Genügt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 259 BGB, behält der Mieter seinen Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung.

 
Achtung

Umlagenausfallwagnis nur bei öffentlich gefördertem Wohnraum

In Mietverträgen über frei finanzierte Wohnungen kann der Mieter nicht verpflichtet werden, auf die jährlichen Betriebs- und Heizkosten laut Jahresabrechnung ein Umlagenausfallwagnis von 2 % zu entrichten. Dies ist nur im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (z. B. bei Sozialwohnungen) zulässig. Bei frei finanzierten Wohnungen ist eine solche Klausel unwirksam.

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