Betriebskosten richtig zuordnen / 3.14 Kosten des Hauswarts, § 2 Nr. 14 BetrKV

§ 2 Nr. 14 BetrKV

Zitat

hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

Hauswart ist derjenige, dem die Verrichtung solcher Arbeiten übertragen worden ist, die in einem Wohnhaus üblicherweise anfallen und weder zu den Aufgaben des Hausverwalters noch zu den Aufgaben des Vermieters im Rahmen der Instandhaltung des Wohnhauses gehören. Befasst sich der vom Vermieter eingesetzte Hauswart auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, muss die hierfür bezahlte Vergütung anteilig abgezogen werden.^[1]

Vermieter oder Mieter üben Hausmeistertätigkeiten aus

Übernimmt der Vermieter bestimmte Arbeiten in Eigenleistung, kann er diese Kosten nicht als Hausmeisterkosten auf die Mieter umlegen.^[2]

Ist ein Mieter als Hausmeister angestellt, muss auch er sich an der Kostenumlage der Hausmeistervergütung beteiligen, wenn nicht eine gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde.^[3]

Umlagefähige Kosten

Umlagefähig sind:^[4]

• Lohn- und Lohnnebenkosten, also Lohnsteuer, pauschalierte Lohnsteuer, Sozialbeiträge, Urlaubsgeld etc.
• Haus-, Treppen- und Straßenreinigung
• Reinigung von Bürgersteigen
• Reinigung von technischen Räumen, Lichtschächten, Außenanlagen
• Eis- und Schneebeseitigung
• Gartenpflege
• Überwachung und Bedienung der Zentralheizung
• Überwachen von Aufzügen
• Schließen der nicht zu den Wohnungen gehörenden Fenster
• Auswechseln defekter Glühlampen/Leuchtstoffröhren
• Leerung der Mülltonnen und Papierkörbe
• Durchführung kleinerer Reparaturen

Nicht umlagefähig sind:^[5]

• Telefonkosten
• Notdienstreparaturen
• Überwachung und Mängelfeststellung
• Instandhaltung der Außenanlagen
• Pflege des Maschinenparks
• Überwachen des Bauzustands
• Überwachen der Schornsteinfeger
• Überwachen der laufenden Wartungsverträge
• Ablesen von Zählerständen
• Anschaffung einheitlicher Namensschilder
• "Doorman" bzw. "Concièrge"^[6]

Keine Instandhaltung, Instandsetzung etc.

Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der Erneuerung, von Schönheitsreparaturen oder der Hausverwaltung müssen aufgeschlüsselt aus den Kosten herausgerechnet werden. Entscheidend ist dabei der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen nicht umlagefähigen Arbeiten. Es darf kein pauschaler Abzug der nicht umlagefähigen Positionen vorgenommen werden – dies kann der Mieter bestreiten.^[7]

Erläuterungen in der Abrechnung

In der Betriebskostenabrechnung sind die nicht umlagefähigen Kosten des Hausmeisters, wie z. B. Anteil der Tätigkeiten an den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, anzugeben. Es ist darzustellen, um welchen Anteil die Gesamtkosten bereinigt wurden.^[8]. insoweit ist in der Abrechnung

Bestreitet der Mieter die Umlagefähigkeit, muss der Vermieter den konkreten Zeitaufwand darlegen (z. B. durch Vorlage von Stundenzetteln), wozu er konkrete Erfahrungswerte heranziehen darf. Allerdings kann es nach den Umständen des Einzelfalls unzumutbar sein, als Nachweis für einzelne Tätigkeiten Tagesrapporte des Hausmeisters niederzulegen.^[9]

Gelingt es dem Vermieter nicht, den umlagefähigen Zeitaufwand darzulegen, darf das Gericht die nicht umlagefähigen Kosten im Wege der Schätzung festsetzen.^[10] In der Regel beträgt der Abzug zwischen 20 bis 25 %.^[11]

Verteilung der Tätigkeiten auf verschiedene Positionen

Lohnkosten des Hausmeisters: Die verschiedenen Tätigkeiten und Aufgabenbereiche des Hausmeisters müssen berücksichtigt werden. Bedient der Hausmeister z. B. die Heizungsanlage oder den Aufzug, reinigt er die Straße und ist er zuständig für die Müllabfuhr, dürfen bei den hier betroffenen Positionen der BetrKV keine Lohnkosten des Hausmeisters berechnet werden, diese sind nur über § 2 Nr. 14 BetrKV anzusetzen. Eine Aufteilung der Hausmeisterkosten auf die einzelnen Betriebskostenarten ist unzulässig.^[12]

Hausmeistertätigkeiten dokumentieren

Soll der Mieter neben den Kosten für den Hausmeister zusätzlich Kosten der Gartenpflege, Müllbeseitigung, Straßenreinigung etc. tragen, stellt sich den Gerichten häufig die Frage, wozu der Hausmeister überhaupt beschäftigt wird. Wenn nämlich der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergibt, verbleibt kaum noch ein Aufgabengebiet, welches zur Beschäftigung eines Hausmeisters und Umlage dieser Kosten berechtigt.^[13]

Da der Vermieter im Streitfall die Aufteilung der anfallenden Kosten nachvollziehbar zu belegen hat^[14], sollten unterjährig unbedingt Tätigkeitsnachweise des Hausmeisters dokumentiert werden.

Sachkosten: Fallen für die vom Hausmeister ausgeübte Gartenpflege oder Gebäudereinigung Sachkosten an, sind diese – soweit umlagefähig – unter den entsprechenden Kostenpositionen "Kosten der Gartenpflege" bzw. "Kosten der Gebäudereinigung" abzurec...