Beschädigung der Mieträume / 2.1.1 Verletzung von Leistungspflichten

Wird eine vertragliche Leistungspflicht verletzt, wandelt sich der dem Vermieter zustehende Anspruch auf Erfüllung nur unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 1 BGB – also nach Fristsetzung – in einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld um.

Hierzu zählen im Wesentlichen 3 Gruppen von Vertragsverletzungen:

1. Ist der Mieter vertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, hat der Vermieter nach § 281 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter trotz Fälligkeit der Renovierung eine unrenovierte oder ungereinigte^[1] Wohnung zurückgibt. Der Schadensersatzanspruch setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass der Vermieter dem Mieter "erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat".^[2]
2. Gibt der Mieter die Mietsache in beschädigtem oder verunreinigtem Zustand zurück, hängt der Schadensersatzanspruch von einer vorherigen Fristsetzung ab, wenn der Vermieter zur Schadensbeseitigung erhebliche Kosten aufzuwenden hat.^[3]
3. Gleiches gilt, wenn der Mieter vertraglich verpflichtet ist, bei Mietende Einbauten zu entfernen oder Veränderungen der Mietsache rückgängig zu machen und er diese Rückbaupflicht nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt.^[4]

[1] OLG Köln, Urteil v. 21.5.2015, 18 U 60/14, MDR 2016 S. 207.

[2] BGH, Urteil v. 12.2.2014, XII ZR 756/13, BGHZ 200 S. 133 = NJW 2014 S. 1521, Rz. 25.

[3] BGH, Urteil v. 10.7.2002, XII ZR 107/99, NJW 2002 S. 3234, Rn. 16 betr. kontaminiertes Tankstellengrundstück; BGH, Urteil v. 2.10.1996, VIII ZR 65/95, WuM 1997 S. 217.

[4] Vgl. BGH, Urteil v. 12.4.1989, VIII ZR 52/88, BGHZ 107 S. 179 = NJW 1989 S. 1854; BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, NJW 1989 S. 451.