Vom leeren Metropol-Büro zur Mietwohnung

11.300 Mietwohnungen statt leerstehender Büros: Dieses Umbaupotenzial sieht der Immobilienspezialist JLL in den 7 Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Bis 2025 könnte sich diese Zahl durch steigende Büroleerstände auf 20.000 Wohnungen erhöhen.

Wie aktualisierte Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) zeigen, stehen in den Big-7 aktuell 5,64 Mio. Quadratmeter Büroraum leer. Hieraus könnten so viele Mietwohnungen entstehen, dass der aktuelle Wohnungsbedarf in den Metropolen zu rund einem Fünftel gedeckt wäre. Und für 2025 geht JLL von noch mehr freien Büros aus – durch den Trend zum Homeoffice. Demnach könnten im kommenden Jahr 7,87 Mio. Quadratmeter Büroflächen in den 7 Städten ungenutzt sein, sodass potenziell 20.000 Mietwohnungen möglich wären. Damit wäre der Bedarf an Wohnungen laut JLL zu 40 % gedeckt. Die Studie geht von jährlich 58.800 zusätzlich benötigten Wohnungen aus. Dem steht ein erwartetes durchschnittliches Fertigstellungsniveau von rund 42.200 Wohnungen pro Jahr gegenüber.

In Berlin ist nach Zahlen von JLL die Lage derzeit besonders angespannt. Dort fehlen bis zum Jahr 2025 jedes Jahr 6.500 Einheiten. In Frankfurt a. M. müssten 3.500 Wohnungen extra gebaut werden, in München sind es 3.300. Als einzige Metropole weist der Analyse zufolge Düsseldorf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebots- und Nachfrageentwicklung auf. Durch das Umwandeln von Büros in Wohnungen ließe sich in manchen Städten ein besonders hoher Teil des Bedarfs stillen, etwa in Düsseldorf (57 %), Stuttgart (51 %) und Frankfurt (34 %). Dort gebe es viele zum Umbau geeignete Büroflächen, so JLL – anders als etwa in Berlin.

Konversion von Büro zu Wohnen: Hoher Anteil in Frankfurt

Bisher spielen Umnutzungen von Büros zu Wohnungen mit Ausnahme einzelner Projekte laut JLL noch kaum eine Rolle. Nur in Frankfurt haben Flächenkonversionen traditionell eine größere Bedeutung: Hier hat sich die Zahl der Umwandlungen in den vergangenen 15 Jahren mehr als verdoppelt. In der Mainmetropole seien in den nächsten 4 Jahren zudem 1.200 Wohneinheiten aus Büroumwandlungen geplant, sagt Helge Scheunemann, Research-Experte bei JLL Deutschland. In Frankfurt gebe es viele Flächen in alten Bürotürmen, die sich zur Umwandlung in Wohnungen eigneten, da ihre quadratischen Grundrisse einen natürlichen Lichteinfall bieten. Doch auch anderswo gebe es ungenutztes Potenzial, so Scheunemann: "Das Thema hat an Fahrt aufgenommen."

Zuschussprogramm "Gewerbe zu Wohnen"

Auch die Bundesregierung sieht die Möglichkeiten. Über das Programm "Gewerbe zu Wohnen" sollen Kauf und Umbau von Gewerbegebäuden zu Wohnungen mit 120 Mio. EUR bezuschusst werden. Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer, mahnt angesichts der Krise im Wohnbau ebenfalls, alle Potenziale auszuschöpfen – seien es Aufstockungen, Nachverdichtungen oder eben der Umbau von Büros, alten Fabriken oder Handelsimmobilien. Manchen Eigentümern fehle jedoch der Anreiz zum Umbau, so Gebhard: "Büromieten sind im Schnitt deutlich höher als Wohnungsmieten, zumindest in guten Lagen." Und einige Firmen gäben ihre Büros nicht auf, weil sie die Belegschaft wieder mehr vor Ort sehen wollten, gibt sie zu bedenken.

Büroimmobilien umnutzen: niedrige Kosten, hohe Miete

Bei einer Umnutzung von Büroräumen zu Wohnungen müssen neben einigen technischen Kriterien wie Deckenhöhe und Versorgungseinrichtungen insbesondere die Lage der Immobilie beachtet werden. Auch darauf weist JLL hin. Wichtig für die Wohnqualität sind z. B. die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und die Nähe zu Grün- und Erholungsflächen.

"Je besser die Lage und die Qualität des Gebäudes, desto höhere Mieteinnahmen können in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden und am Ende den Ausschlag geben, ob sich eine Konversion überhaupt lohnen würde", sagt Scheunemann.

Neben den potenziellen Mieteinnahmen spielen die mit der Umnutzung verbundenen Kosten eine wesentliche Rolle bei der Entscheidungsfindung pro oder contra Konversion. JLL-Berechnungen gehen davon aus, dass die durchschnittlichen Umbaukosten für die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum in den 7 Metropolen zwischen 1.700 und 2.200 EUR pro Quadratmeter betragen – das sind im Schnitt knapp 50 % weniger Kosten als für einen Neubau.

Kosten-Nutzen-Analyse und CO2-Ausstoß

"In einigen Fällen können die Kosten auch höher sein als bei einem Neubau. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Gebäude vor der Umwandlung vollständig abgerissen werden muss und selbst die Gebäudehülle für die Umwidmung nicht nutzbar ist. Daher ist es wichtig, im Vorfeld eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Umnutzung bestehender Bestandteile wirtschaftlich sinnvoll ist"", sagt Scheunemann.

Es sollten jedoch nicht nur die rein ökonomischen Kosten betrachtet werden, sondern auch die umweltrelevanten Kostenfaktoren, vor allem der CO2-Ausstoß, rät de...