OLG Dresden Beschluss vom 27.05.2020 - 17 W 363/20

Nachgehend

BVerfG (Nichtannahmebeschluss vom 24.11.2021; Aktenzeichen 2 BvR 1319/20)

Tenor

Die Beschwerde der Erstbeteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts xxx - Grundbuchamt - vom 03.04.2020 - Gz.: xxx - wird zurückgewiesen.

Wert des Beschwerdeverfahrens: 9.030,00 EUR

Gründe

I. Gegenstand der Beschwerde ist die Geschäftswertfestsetzung durch das Grundbuchamt xxx für die Eintragung einer Dienstbarkeit sowie des Rangrücktritts einer Grundschuld.

Die Erstbeteiligte bestellte als Eigentümerin einer Mieterin mit Urkunde aus dem Jahr 2019 als Nachtrag zum Mietvertrag aus dem Jahr 2014 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, nach deren Inhalt die Mieterin das Recht hat, einen aus beigefügter Lageskizze ersichtlichen Gebäudeteil als Verbrauchermarkt für den Verkauf von Food- und Non-Food-Waren aller Art alleine sowie die dort eingezeichneten Parkplätze einschließlich Zu- und Abfahrten zusammen mit anderen Mietern zu benutzen. Für die Nutzung hat die Mieterin der Erstbeteiligten bzw. im Falle einer Zwangsverwaltung dem jeweiligen Zwangsverwalter ein Entgelt entsprechend den Regelungen im zuletzt gültigen Mietvertrag zu zahlen. Als Wertersatz für die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 882 BGB vereinbarten die Vertragsparteien einen Höchstbetrag von 25.000,00 EUR.

Am 09.09.2019 beantragte die Erstbeteiligte beim Grundbuchamt den Vollzug der Urkunde. Als Wert der Urkunde wurde ein Betrag über 3.706.560,00 EUR angegeben. Mit Zwischenverfügung vom 23.10.2019 verlangte das Grundbuchamt die Einzahlung eines Kostenvorschusses. Diese war verbunden mit einer Kostenrechnung über insgesamt 9.202,50 EUR. Auf der Grundlage eines Geschäftswertes von 3.706.560,00 EUR wurde für die Eintragung der Dienstbarkeit eine Gebühr über 6.135,00 EUR und für die Eintragung des Rangrücktritts einer Grundschuld eine halbe Gebühr über 3.067,50 EUR in Rechnung gestellt.

Hiergegen wandte sich die Erstbeteiligte mit ihrer Erinnerung vom 19.11.2019. Maßgeblich für den Geschäftswert sei der zwischen ihr und der Mieterin vereinbarte Wertersatz für die Dienstbarkeit, mithin 25.000,00 EUR, denn nur dieser Betrag stehe der Mieterin als Wertersatz zu. Die vereinbarte Miete sei demgegenüber unerheblich.

Nach Stellungnahme der Bezirksrevisorin beim Amtsgericht xxx wies das Grundbuchamt die Erinnerung mit Beschluss vom 29.11.2019 durch die zuvor als Kostenbeamtin tätige Rechtspflegerin zurück.

Hiergegen wandte sich die Erstbeteiligte mit ihrer Beschwerde vom 19.12.2019, die sie mit Schriftsatz vom 13.02.2020 näher begründete. Maßgeblich für die Wertfestsetzung sei das Interesse der Mieterin an der dinglichen Sicherung des Mietvertrages. Dieses bestehe darin, eine Einbuße der Nutzungsmöglichkeiten bei Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse der Vermieterin zu verhindern. Der wirtschaftliche Vorteil der Dienstbarkeit bestehe im Erhalt der Investitionen und des Kundenstamms. Dieser entspreche nicht der Miete. Der Wert liege daher allein in dem über die Miete hinausgehenden Interesse, für die Restdauer des Mietverhältnisses an einem Standort zu verbleiben. Maßgeblich für die Bemessung sei der im Falle der Zwangsversteigerung an die Berechtigte zu zahlenden Wertersatz. Unabhängig davon sei eine Minderung der Gebühr nach § 52 Abs. 6 S. 3 GNotKG in Betracht zu ziehen.

Auf die Stellungnahme der Bezirksrevisorin zur Beschwerde hob das Grundbuchamt mit Beschluss vom 03.04.2020 - durch eine von der Kostenbeamtin personenverschiedene Rechtspflegerin - den vorangegangenen Beschluss vom 29.11.2019 aus formellen Gründen auf und setzte den Geschäftswert - der Entscheidung über die Erinnerung vorgeschaltet - auf 3.706.560,00 EUR fest. Dieser entspreche dem durch den Notar mitgeteilten Geschäftswert. Für die Wertermittlung eines Gewerbebetriebsrechts sei der Brutto-Jahresmietwert heranzuziehen. Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages betrage die monatliche Miete 30.888,00 EUR, was einem Jahreswert von 370.656,00 EUR entspreche. Dieser sei gemäß § 52 Abs. 3 S. 2 GNotKG für ein Recht von unbestimmter Dauer auf den 10-fachen Jahreswert zu erhöhen. Der nach § 882 BGB vereinbarte Betrag stelle keine geeignete Grundlage für die Bestimmung des Geschäftswertes dar.

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Erstbeteiligte mit ihrer Beschwerde vom 14.04.2020. Das Grundbuchamt setze sich mit der in der vorangegangenen Beschwerdebegründung enthaltenen Argumentation nicht auseinander. Auf die genannte Beschwerdebegründung werde Bezug genommen.

Die Bezirksrevisorin beim Amtsgericht xxx nahm zur Beschwerde am 23.04.2020 Stellung und beantragte, diese zurückzuweisen. Der nach § 882 BGB als Höchstbetrag für den Wertersatz im Fall der Zwangsversteigerung vereinbarte Betrag entspreche nicht dem objektiven Interesse der Berechtigten an der Dienstbarkeit.

Das Grundbuchamt half der Beschwerde mit Entscheidung vom 11.05.2020 nicht ab und legte die Angelegenheit dem Oberlandesgericht Dresden als Beschwerdegericht zur Entscheidung vor.

II. Die Beschwerde ist zulässig, aber unbegründe...