OLG München Beschluss vom 11.01.2013 - 34 Wx 244/12 Kost

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Bewertung einer sog. Mieterdienstbarkeit.

2. Eine für den Mieter eines Verbrauchermarkts vom vermietenden Eigentümer bestellte Mieterdienstbarkeit kann - im Rahmen des § 24 KostO - regelmäßig sachgerecht mit der mietvertraglich vereinbarten Gegenleistung bewertet werden.

Normenkette

BGB § 1090; KostO §§ 24, 31

Verfahrensgang

AG München (Beschluss vom 08.05.2012; Aktenzeichen UN-16700-7)

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 8.5.2012 wird zurückgewiesen.

Gründe

Zu notarieller Urkunde vom 30.8.2011 räumte die Beteiligte zu 1 an ihrem Grundbesitz einer Einzelhandelsgesellschaft als Berechtigten eine auflösend bedingte beschränkte persönliche Dienstbarkeit des Inhalts ein, dass diese das Recht hat,

• ein auf dem Grundstück befindliches bestimmtes Gebäude als Verbrauchermarkt für den Verkauf von Food- und Non-Food-Waren aller Waren allein,
• bestimmte Parkplätze allein,
• bestimmte Zu- und Abfahrten zusammen mit dem Eigentümer, Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten von Büros

zu benutzen. Weiter wurde festgelegt, dass der Höchstbetrag des Wertersatzes für die Dienstbarkeit gem. § 882 BGB 75.000 EUR beträgt und das Recht nicht ohne Eintragung dieses Höchstbetrags einzutragen sei.

Das Grundbuchamt hat (u.a.) die Eintragung der Dienstbarkeit vollzogen. Im Kostenansatz vom 15.9.2011 (s. Kostenrechnung vom 22.9.2011) hat es die Dienstbarkeit mit 2.808.000 EUR bewertet. Es hat hierbei anhand des vorgelegten Mietvertrags zwischen der Eigentümerin und der Handelsgesellschaft die vertragliche Mietdauer von 12 Jahren und den durchschnittlichen Mietzins zur Berechnung herangezogen.

Gegen die vorgenommene Bewertung der Dienstbarkeit richtete sich die am 11.11.2011 eingelegte Erinnerung der Beteiligten zu 1, der in Anspruch genommenen Kostenschuldnerin. Der Geschäftswert bestimme sich zwar nach dem Wert, den die Dienstbarkeit für den Berechtigten - hier: die Mieterin - habe. Für den besonderen Fall der Beschränkung des Wertersatzes (§ 882 BGB) lasse sich der Wert der Dienstbarkeit aber nicht aus der Summe der Jahresmieten ableiten. Maßgeblich sei vielmehr der nach § 882 BGB eingetragene Wert.

Der angehörte Beteiligte zu 2 (vertreten durch den Bezirksrevisor) bestimmt den objektiven Wert der Dienstbarkeit für den Berechtigten nach dem vereinbarten Nutzungsentgelt zwischen Mieter und Vermieter, woraus er einen Geschäftswert von 2.938,877,80 EUR errechnet und dementsprechend förmliche Wertfestsetzung beantragt hat.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 8.5.2012 dem Antrag des Beteiligten zu 2 entsprochen und sich auf dessen Ausführungen gestützt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 26.6.2012 mit dem Ziel, den Geschäftswert auf 75.000 EUR (nach § 882 BGB eingetragener Wert), hilfsweise auf 89.250 EUR (Höhe eines vertraglichen Baukostenzuschusses), hilfsweise auf 707.627,80 EUR (Nutzungsentgelt abzgl. der Baukosten) festzusetzen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Der Beteiligte zu 2 hält die Wertfestsetzung für zutreffend.

II. Das als Beschwerde nach § 31 Abs. 1, Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5 sowie § 14 KostO zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Der Geschäftswert ist zutreffend bemessen.

1. Der Geschäftswert für die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) bestimmt sich nach dem - objektiven - Wert, den die Dienstbarkeit für den Berechtigten hat (OLG München - vom 8.1.2008 - 32 Wx 192/07 = MittBayNot 2008, 320; BayObLG JurBüro 2000, 94). Der Wert ist nach § 24 KostO zu bemessen, wenn es sich - wie hier - um eine Dienstbarkeit handelt, die dem Berechtigten die Benutzung des Grundstücks in bestimmter Form gestattet (Schwarz in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 18. Aufl., § 24 Rz. 14 und 15; Rohs/Wedewer KostO Stand November 2011 § 24 Rz. 79). Für die Bewertung nach dem Interesse des Dienstbarkeitsberechtigten spielt es keine Rolle, dass sich der Eigentümer als Besteller zur Kostentragung verpflichtet hat.

a) Gegenstand der Bewertung bildet eine sog. Mieterdienstbarkeit (s. dazu Krüger NZM 2012, 377). Schlagwortartig dient sie dem Flankenschutz des Gewerberaummieters. Im Gegensatz zum bloß schuldrechtlich wirkenden Mietvertrag entfaltet die Dienstbarkeit Rechtswirkung gegenüber jedermann und sichert somit die Nutzung des Mietobjekts dinglich ab. Sie dient der Standortsicherung, bietet insolvenzrechtlichen Schutz, schützt vor Sonderkündigungsrechten und kann auch bei Formmängeln im schuldrechtlichen Mietvertrag eine Absicherung bieten (s. Krüger NZM 2012, 377/379). Diese Umstände rechtfertigen es, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit jedenfalls mit dem aus dem abgeschlossenen Mietvertrag ersichtlichen Wertinteresse gleichzusetzen, mag auch in der Praxis die Dienstbarkeit häufig nur als (nachrangiges) Sicherungsinstrument gesehen werden, das für Krisenfälle gedacht ist.

b) Ungeeignet für die kostenrechtliche Betrachtung ist der vereinbarte Höchstbetrag des Wertersatzes nach § 882 BGB. Wie der Vertreter...