Neue Grundsteuer ab 1.1.2022: FAQ

Zusammenfassung

Überblick

Das Grundsteuer-Reformgesetz regelt, dass zum 1.1.2022 alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag wird erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt (sog. Hauptfeststellung), der dann ab 2025 den Einheitswert ablöst. Nach jeweils 7 Jahren erfolgt dann die nächste Feststellung des Grundsteuerwerts.

Das bisherige 3-stufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird beibehalten:

1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
2. Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags (Grundsteuerwert x Messzahl)
3. Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuer-Messbetrag x Hebesatz)

1 Welches Modell gilt in den verschiedenen Bundesländern?

Für Grundbesitz in den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Sachsen und Saarland erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz (7. Abschnitt des Bewertungsgesetzes: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022).

Die restlichen Bundesländer gehen einen eigenen Weg, s. die jeweiligen Internetseiten der Bundesländer.

Baden-Württemberg: https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/startseite/

Bayern: https://freistaat.bayern

Hamburg: https://www.hamburg.de

Hessen: https://finanzen.hessen.de

Niedersachsen: https://lstn.niedersachsen.de/steuer/

Einen anschaulichen Überblick gibt auch diese Infografik.

2 Was ist in 2022 zu tun?

Eigentümerinnen und Eigentümer müssen für jedes Grundstück – ob selbstgenutzt oder vermietet – auf den Stichtag 1.1.2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt durch die Finanzbehörde und kann durch öffentliche Bekanntmachung (Pressemitteilungen, Internet usw.) erfolgen.

Gemäß § 228 Abs. 6 BewG sind die Erklärungen grundsätzlich elektronisch zu übermitteln.

3 Welche Angaben sind erforderlich?

Für jedes Grundstück sind zunächst allgemeine Angaben erforderlich: Steuernummer, Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer), Grundbuchblattnummer, Flurstücknummer usw.

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts erfolgt für Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren, für Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren.

Wohngrundstücke

Im Ertragswertverfahren sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil, Baujahr und ggf. Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze.

Nichtwohngrundstücke

Im Sachwertverfahren sind Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, bei Teileigentum der Miteigentumsanteil, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Baujahr und Bruttogrundfläche(n).

Unbebaute Grundstücke

Hier wird der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt.

Unterlagen

Die erforderlichen grundstücksbezogenen Angaben finden Sie u. a. in folgenden Unterlagen: Teilungserklärung, Grundbuchblatt, Kaufvertrag, Einheitswert- und Grundsteuerbescheid, Betriebskostenabrechnung.

4 Welche Übermittlungsart ist für die Erklärung zum neuen Grundsteuerwert vorgesehen?

Grundsätzlich elektronisch. Entweder über Programme verschiedener Softwareanbieter oder mit der kostenlosen Steuer-Onlineplattform ELSTER. In ELSTER sollen die Formulare zur Feststellung des Grundsteuerwerts rechtzeitig bereitgestellt werden. Sofern Sie bereits bei ELSTER registriert sind, müssen Sie vorerst nichts weiter unternehmen.

Wer noch nicht bei ELSTER registriert ist, kann dies bereits jetzt erledigen. Aus Sicherheitsgründen erfolgt die Registrierung in 3 Schritten und dauert ca. 10 Werktage.

Falls ihnen eine elektronische Übermittlung der Erklärung nicht möglich ist, dürfen dies auch Angehörige i. S. d. § 15 AO übernehmen. Diese können die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um auch für Sie die Steuererklärung abzugeben.

Informationen zu ELSTER finden Sie unter www.elster.de.

5 Wer darf bei der Abgabe der Steuererklärung unterstützen?

Steuerliche Beratung anbieten und Steuererklärungen für Dritte erstellen dürfen nur bestimmte Berufsgruppen (z. B. Steuerberater/innen etc.).

Hausverwaltungen sind ebenfalls befugt, in dieser Angelegenheit unterstützend tätig zu werden.

Lohnsteuerhilfevereinen ist es dagegen nicht erlaubt, Sie diesbezüglich zu beraten und Erklärungen zu übersenden.

6 Wie läuft das Verfahren künftig ab?

Nach Eingang der Erklärung stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert zum 1.1.2022 per Bescheid fest. Dieser Wert wird ab 2025 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage des Einheitswerts erhoben.

Ein bestehendes Lastschrift-Mandat für die Grundsteuer bleibt gültig.

7 Wo erhalten Sie weitere Informationen?

Informationen zur Grundsteuerreform und ein Erklärvideo finden Sie auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums (Suchbegriffe: "Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten", "Erklär doch mal, Robin").