Mietende – Beginn der Verjährung durch Schlüsseleinwurf in Briefkasten?

1 Leitsatz

Auch vor Ende des Mietvertrags kann ein Rückerhalt der Mietsache und der Beginn der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters ausgelöst werden.

2 Normenkette

BGB § 548

3 Das Problem

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Eine Hemmung dieser Verjährung kann u. a. durch Klageerhebung oder Zustellung eines Mahnbescheids erfolgen.

Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist oder nicht. Entscheidend ist, dass der Vermieter durch Inbesitznahme des Mietobjekts in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von Beschädigungen am Mietobjekt zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter keine Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen umzusehen. Vielmehr ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich, ebenso die Kenntnis des Vermieters hiervon (BGH, Urteil v. 27.2.2019, XII ZR 63/18).

Gibt der Mieter die Schlüssel beim Hausmeister ab, ist von einer Kenntnis des Vermieters über die Besitzaufgabe nur auszugehen, wenn eine Berechtigung des Hausmeisters oder auch des Hausverwalters zur Entgegennahme der Schlüssel zum Zweck der Wohnungsübergabe vorgelegen hat (BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12).

4 Die Entscheidung

In dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall war die Frage zu klären, ob es für das "Zurückerhalten" ausreicht, wenn der Mieter die Schlüssel bereits vor Ablauf der Mietzeit in den Briefkasten des Vermieters einwirft und diesen hiervon in Kenntnis gesetzt hat. Das OLG Hamm bejahte diese Frage und wies darauf hin, dass dem Rückerhalt nicht entgegensteht, dass der Vermieter zur Rückgabe nicht bereit gewesen ist. Dies schließt nämlich die Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft des Vermieters infolge der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters nicht aus, sodass mit dem Einwurf der Schlüssel sowie der Kenntnis des Vermieters hiervon die 6-monatige Frist für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen beginnt.

5 Entscheidung

OLG Hamm, Urteil v. 1.9.2023, 30 U 195/22