KG Berlin Urteil vom 12.06.2020 - 9 U 2/17 Baul

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 26.04.2017; Aktenzeichen O 2/15 Baul)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 24.11.2022; Aktenzeichen III ZR 217/20)

Tenor

Die Berufung des Antragsgegners gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 26. April 2017 - Aktenzeichen - O 2/15 BauL - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil des Senats und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Antragsgegner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragstellerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Antragstellerin wendet sich im vorliegenden Verfahren gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch den Antragsgegner zugunsten der GXXXXXX. Gegenstand des Vorkaufsrechts war ein von der Antragstellerin als Verkäuferin geschlossener Kaufvertrag über Grundstücke, die im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung belegen und mit mehreren Mietshäusern bebaut sind. Gleichzeitig wendet sie sich gegen die Herabsetzung des von der GXXXXXX für den Erwerb der Grundstücke an die Antragstellerin zu zahlenden Betrages gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Wegen des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils Bezug genommen.

Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin hat das Landgericht Berlin den Bescheid des Bezirksamtes TXXXXX von Berlin vom 9. April 2015 aufgehoben.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Antragsgegners mit folgenden Angriffen:

Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gemäß § 24 Absatz 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt gewesen. Hierbei habe der Antragsgegner seine Würdigung, dass bei Verkauf der Grundstücke eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele zu befürchten sei, den den Verkehrswert deutlich überschreitenden Kaufpreis sowie die Weigerung der Erwerberin zur Abgabe einer Abwendungserklärung berücksichtigen dürfen.

§ 26 Nr. 4 BauGB stehe der Ausübung des Vorkaufrechts bei zutreffender Auslegung der Vorschrift im vorliegenden Falle nicht entgegen.

Die GXXXXXX habe sich gegenüber dem Antragsgegner hinreichend im Sinne von § 27 a Absatz 1 Satz Nr. 1 BauGB zu einer den Erhaltungszielen entsprechenden Verwendung der Grundstücke verpflichtet. Eine besondere Form dieser Verpflichtung schreibe das Gesetz nicht vor. Im Übrigen sei die GXXXXXX als städtische Wohnungsbaugesellschaft und 100%iges Tochterunternehmen des Antragsgegners diesem ohnehin ausreichend verpflichtet. Die zuständige Bezirksstadträtin Dr. KXXXXXX habe vom Vorstand der GXXXXXX die mündliche Bestätigung erhalten, dass die Erhaltungsziele eingehalten würden. Dr. KXXXXXX und die Vorständin der GXXXXXX MXXXXXX hätten bis zuletzt telefonisch in engem Kontakt gestanden und mündlich über sämtliche Punkte, die einer Einigung bedurften, auch Einigkeit erzielt.

Bei der Bestimmung des Verkehrswertes im Sinne von § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB könne man nicht allein auf den erzielten Kaufpreis abstellen. Maßgeblich sei eine am Ertragswert orientierte Verkehrswertbestimmung, wie sie das Bezirksamt mit dem Gutachten vom 16. Februar 2015 vorgenommen habe. Eine deutliche Überschreitung des Verkehrswertes in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise könne auch nicht erst bei 25 % angenommen werden, sondern sei schon bei der vorliegend gegebenen signifikanten Überschreitung um 1,5 Mio Euro gegeben.

Allein eine rechtswidrige Bestimmung des Kaufpreises gemäß § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB könne nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides insgesamt führen. Wegen Teilbarkeit des Verwaltungsaktes hätte das Landgericht prüfen müssen, ob der Bescheid im Übrigen Bestand haben könne. Auch eine Aufrechterhaltung allein der Ausübung des Vorkaufsrechts hätte dem Willen des Antragsgegners entsprochen.

Der Antragsgegner beantragt,

das am 26.04.2017 verkündete und am 08.05.2017 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin - O 2/15 Baul - aufzuheben und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin und Beteiligten zu 1) abzuweisen.

Die Antragstellerin beantragt,

die Berufung gegen das am 26. April 2017 verkündete und am 8. Mai 2017 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin - O 2/15 Baul - zurückzuweisen.

Die Antragstellerin verteidigt das landgerichtliche Urteil. Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Der Verwaltungsvorgang des Antragsgegners lag dem Senat zur Information vor.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Das Landgericht Berlin hat den angefochtenen Bescheid des Antragsgegners vom 9. April 2015 im Ergebnis zu Recht aufgehoben.

Der Bescheid war rechtswidrig und verletzte die Antragstellerin in ihren Rechten, weil nicht sämtliche Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu Gunsten Dritter im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 24 Abs....