Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 3.2.3.3 Ggf. namentliche Protokollierung erforderlich

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht seit jeher der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet sind, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. § 21 Abs. 2 WEG regelt 2 praxisrelevante Ausnahmen von diesem Grundsatz. Die Kosten einer baulichen Veränderung sind dann von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn

• sie mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden und nicht mir unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder
• sich ihre Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren.

In den Fällen, in denen diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, ist eine namentliche Abstimmung erforderlich. Der Verwalter hat also bei der Abstimmung über die konkrete Maßnahme der baulichen Veränderung festzuhalten, welche Wohnungseigentümer sich ihrer Stimme enthalten bzw. mit "Nein" gestimmt haben. Zu Dokumentationszwecken sind die Namen dieser Wohnungseigentümer auch in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen.

Daneben ist eine namentliche Protokollierung im Fall obstruktiven Stimmverhaltens erforderlich. Weigert sich etwa die Mehrheit, dringend erforderliche Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, ist das Stimmverhalten namentlich zu protokollieren, sodass im Fall eines Schadenseintritts die jeweiligen Wohnungseigentümer entsprechend zur Verantwortung gezogen werden können.