Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht seit jeher der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet sind, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen.
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass alle Maßnahmen, die über die Erhaltung (also die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums) hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen.[1] Seit dem 1.12.2020 stellen auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung bzw. Instandsetzung sowie Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen dar. Hierzu regelt § 21 Abs. 2 WEG, dass die Kosten einer baulichen Veränderung dann von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen sind, wenn
- sie mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden und nicht mir unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder
- sich ihre Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren.
In den Fällen, in denen diese Voraussetzungen nicht gegeben sind, ist eine namentliche Abstimmung erforderlich.
Der Verwalter hat also bei der Abstimmung über die konkrete Maßnahme der baulichen Veränderung festzuhalten, welche Wohnungseigentümer sich ihrer Stimme enthalten bzw. mit "Nein" gestimmt haben. Zu Dokumentationszwecken sollten die Namen dieser Wohnungseigentümer auch in die Versammlungsniederschrift aufgenommen werden.[2]
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