Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 1.6 Abgrenzung zu Modernisierung bzw. baulicher Veränderung

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz auch den Begriff der Modernisierung nicht mehr.

Änderungen durch das WEMoG

1. Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums stellen bauliche Veränderungen dar.
2. Modernisierungsmaßnahmen werden mit einfacher Mehrheit beschlossen.

Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer?

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gilt der Grundsatz, dass nur diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung tragen müssen, die sie beschlossen haben.^[1]

Da nunmehr auch Maßnahmen der Modernisierung einfach-mehrheitlich beschlossen werden können, stellt sich die Frage, ob alle Wohnungseigentümer mit den Kosten belastet werden können und nicht nur diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben.

Abgrenzung

Die Abgrenzung von Maßnahmen der Erhaltung – auch der modernisierenden Erhaltung – und Modernisierungen bzw. baulichen Veränderungen ist denkbar einfach: Bauliche Veränderungen und somit auch Modernisierungen setzen keinen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf voraus.

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in Form der Modernisierung führen stets dann zu einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer, wenn

• sie gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder
• sich ihre Kosten gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren.

Steht also eine Maßnahme der Modernisierung zur Beschlussfassung an, deren Kosten sich voraussichtlich amortisieren werden, bedarf es einer Kosten-Nutzen-Analyse.

Wird die Maßnahme aber mit der doppelten Qualifizierung des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG beschlossen, werden ihre Kosten niemals unverhältnismäßig sein, wenn die Maßnahme aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig zu erhöhen.^[2]

Gerade bei einer Modernisierung, die zu einer Gebrauchswertsteigerung führt, kann es nämlich schon an einer hinreichenden Bezugsgröße fehlen, um einen Amortisationszeitraum bestimmen zu können. So kann die Ausstattung einer Wohnanlage mit Fenstern, die einen besseren Schallschutz aufweisen, eine Modernisierung darstellen, ohne dass damit die Möglichkeit einer Kosteneinsparung verbunden wäre.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Die Holzfenster einer Wohnanlage sind mittlerweile 30 Jahre alt. Einige von ihnen sind instandsetzungsbedürftig, die meisten nicht. Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch sämtlicher vorhandener Fenster gegen Kunststofffenster.

Bei der Erneuerung der Fenster im Wege des Austauschs alter Holzfenster durch solche aus Kunststoff handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 555b Nr. 4 BGB. Der Austausch stellt nämlich eine Maßnahme dar, die den Gebrauchswert der Wohnanlage nachhaltig erhöht. Kunststofffenster sind gegenüber Holzfenstern haltbarer, müssen nicht gestrichen werden, verursachen damit geringere Instandhaltungskosten und verhindern auch Schimmelbildung.

Ein genereller Austausch alter Holzfenster gegen Kunststofffenster stellt aber dann eine einfachmehrheitlich zu beschließende Maßnahme der modernisierenden Erhaltung dar, wenn eine so hohe Zahl von Fenstern austauschbedürftig ist, dass die verbleibenden Fenster nicht ins Gewicht fallen und zum Zeitpunkt der Notwendigkeit ihres Austausches erheblich höhere Kosten anfallen würden, als dies bei einer Miterledigung im Rahmen des Großauftrags der Fall sein würde.^[3]

Dieser Grundsatz gilt unverändert weiter.

Beispiele modernisierender Instandsetzung

• Balkonverkleidung: Installation von Leichtmetallgeländern anstelle von massiven Balkonbrüstungen^[4];

• Blitzschutz-Erstmontage^[5];

• Fassadensanierung unter erstmaligem Aufbringen einer Wärmedämmung – soweit Kostenamortisation bezüglich der Dämmung^[6];

• Fensteraustausch, wenn bezogen auf ein einzelnes Fenster ein Austausch wirtschaftlich sinnvoller ist als eine Erhaltungsmaßnahme oder bezogen auf alle Fenster, deren überwiegende Anzahl von ihnen austauschbedürftig sind^[7];

• Heizung: Umstellung einer Öl-Zentralheizungsanlage auf Fernwärme, wenn alsbaldiger Ausfall der bestehenden Heizungsanlage zu befürchten ist^[8]; Umstellung einer Heizungsanlage mit defekter Tankanlage auf Gasbetrieb^[9]

• Kabelanschluss bei defekter Gemeinschaftsantenne^[10]

Im Übrigen stellen Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung nur im Ausnahmefall einmal auch eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar.

Praxis-Beispiel

Umwandlung von Loggia in Wintergarten

Sind etwa konstruktive Teile einer Loggia instandsetzungsbedürftig und wird im Zuge der Sanierungsmaßnahmen die Loggia durch Verglasung in einen Wintergarten umgewandelt, so stellt dies zweifellos eine bauliche Veränderung dar. Diese wird auch nicht dadurch zu einer Maßnahme der Erhaltung...