Wohnungsbesichtigung – Kündigung bei grundloser Verweigerung

1 Leitsatz

Weigert sich der Mieter, die Wohnung vom Eigentümer besichtigen zu lassen, kann dies eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

2 Normenkette

§§ 809, 535 BGB

3 Das Problem

Der Vermieter ist nach vorheriger Terminvereinbarung berechtigt, die vermietete Wohnung zu betreten und zu besichtigen, wenn dafür vernünftige Gründe vorliegen (§ 809 BGB), z. B. zur Prüfung der Erforderlichkeit oder Durchführung von Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen, ferner nach Kündigung des Mietverhältnisses und anstehender Neuvermietung oder bei einem beabsichtigten Verkauf der Wohnung.

Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, darf der Vermieter die Wohnung weder mit einem Nachschlüssel noch mit Gewalt öffnen, da er sich damit dem Vorwurf der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB) und des Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) aussetzen könnte. Vielmehr ist der Vermieter darauf angewiesen, Klage auf Zutritt vor dem zuständigen Amtsgericht zu erheben, wobei in eilbedürftigen Fällen das Betretungsrecht auf dem Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann.

Die Verweigerung des Zutritts berechtigt den Vermieter grundsätzlich nicht zur sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses. Wurde der Mieter jedoch wegen der unberechtigten Verweigerung bereits abgemahnt und verweigert er daraufhin dennoch den Zutritt an einem weiteren ihm mitgeteilten und zumutbaren Termin, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG München entschiedenen Fall hat der Vermieter die Wohnung zum Kauf angeboten und wollte diese mit Interessenten besichtigen. Der Mieter ließ im Zeitraum von 5 Monaten ohne plausible Gründe und auch noch nach vorheriger Abmahnung insgesamt 8 Besichtigungstermine platzen. Darauf kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Das AG München gab der Räumungsklage statt, da die Verweigerung der Wohnungsbesichtigung trotz Abmahnung einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellt.

5 Entscheidung

AG München, Urteil v. 26.8.2021, 474 C 4123/21