WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 4.2 Abberufung des Verwalters

Neu: Abberufung des Verwalters ist jederzeit möglich

Einschneidende Änderungen wird es für die Abberufung des Verwalters geben. Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG n. F. nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft werden. Die Wohnungseigentümer sollen sich also leichter vom Verwalter trennen können, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Vertrauensverhältnis zumindest nicht mehr in wünschenswertem Maß vorhanden ist, ohne dass es definitiv zerstört sein muss. Der Verwalter wird also letztlich jederzeit und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss von seinem Amt abberufen werden können. Bezüglich des Schicksals des Verwaltervertrags regelt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F., dass dieser spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet. Die Neuregelungen gelten selbstverständlich auch für bestehende Bestellungs- und Vertragsverhältnisse.

Keine Abbedingung durch Vereinbarung

§ 26 Abs. 5 WEG n. F. sieht vor, dass Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 des § 26 WEG n. F. nicht zulässig sind. Weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung kann also die Abberufung des Verwalters auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Freilich kann auch die Möglichkeit, überhaupt einen Verwalter zu bestellen, ebenfalls auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen werden. Von besonderer Bedeutung ist die Regelung in § 26 Abs. 5 WEG n. F. auch für vertragliche Regelungen zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, denn auch im Verwaltervertrag kann die Abberufung nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Eine entsprechende Klausel im Vertrag wäre unwirksam. Freilich aber kann das Recht zur Kündigung des Verwaltervertrags auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes endet dieser allerdings 6 Monate nach der Abberufung automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Trennungstheorie gilt nach wie vor

Aufgrund der nach wie vor geltenden Trennungstheorie, ist von der jederzeitigen Möglichkeit der Abberufung des Verwalters das Schicksal des Verwaltervertrags zu trennen. Sind Bestellung und Vertragsdauer auf einen bestimmten Zeitraum befristet, kann der Verwalter zwar vorzeitig auch bei Fehlen eines wichtigen Grundes hierfür von seinem Amt abberufen werden. Der ebenfalls befristet abgeschlossene Verwaltervertrag kann allerdings regelmäßig nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich fristlos gekündigt werden.

Wird ein Verwalter also ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen, verliert er zwar seine Organstellung, behält aber seine Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags – allerdings höchstens 6 Monate lang. Freilich wird er sich insoweit ersparte Aufwendungen anrechnen lassen müssen. Die Höhe wird sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls richten. In mittleren Wohnanlagen spricht die Rechtsprechung dem Verwalter in diesen Fällen bislang eine Vergütung in Höhe von 80 % des vertraglich vereinbarten Verwalterentgelts bis zum Befristungsende des Vertrags zu.^[1]

Koppelung der Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum

Von ganz erheblicher Bedeutung ist, dass die Ausführungen zur Trennungstheorie dann nicht gelten, wenn die Vertragslaufzeit an die Laufzeit der Bestellung gekoppelt ist. Nicht selten finden sich Regelungen in Verwalterverträgen folgenden Wortlauts: "Der Verwalter ist durch Beschluss der Wohnungseigentümer für den Zeitraum von 3 Jahren bis zum 31. Oktober 2021 bestellt. Die Laufzeit dieses Verwaltervertrags ist an die Laufzeit der Bestellung des Verwalters gekoppelt." In diesem Fall endet der Vertrag automatisch auch bei vorzeitiger Abberufung des Verwalters. Wird dieser etwa zum 30. September 2020 von seinem Amt abberufen, endet zu diesem Zeitpunkt auch der Verwaltervertrag, da dessen Laufzeit ausdrücklich an den Bestellungszeitraum gekoppelt ist. Einer gesonderten Kündigung des Verwaltervertrags bedarf es dann nicht. Selbstverständlich gilt auch nicht der 6-Monats-Zeitraum des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F.

Befristete Bestellung weiterhin möglich und auch erforderlich

Auch wenn die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann, ist es nach wie vor nicht nur möglich, sondern auch erforderlich, den Bestellungs- und Vertragszeitraum im Beschluss zu befristen. Auch ohne ausdrückliche Befristung würde der Bestellungszeitraum zwar nach Ablauf der Höchstbestellungsfristen des § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F enden. Allerdings wird auch künftig die Rechtsprechung maßgeblich sein, wonach im Bestellungsbeschluss die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses, also insbesondere dessen Dauer, geregelt sein müssen.^[2] Dies ist auch allein aus Sicht des Verwalters sinnvoll, denn nicht selten hat auch er ein Interesse daran, sich von unliebsam gewordenen Wohnungseigentümergemeinschaften trennen zu können. Möchte er...