WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der ... / 4.2 Sicherheitsleistung des Mieters

Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. kann sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Gegenüber der bisherigen Regelung des § 554a Abs. 2 BGB a. F. bringt das WEMoG eine gewisse Unschärfe mit sich. Nach derzeit noch geltender Rechtslage kann der Vermieter seine Zustimmung zu einer privilegierten Maßnahme nämlich von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen. Nach dem Gesetzeswortlaut bleibt jedenfalls offen, ob der Vermieter seine Zustimmung auch nach künftiger Rechtslage verweigern kann, wenn sich der Mieter nicht zur Leistung einer Zusatzkaution verpflichtet.

Wie insoweit der Entwurfsbegründung zu entnehmen ist^[1], wird die Frage, ob und in welcher Höhe Sicherheit zu leisten ist oder nicht, im Rahmen der Interessenabwägung beurteilt werden. Je umfangreicher jedenfalls die vom Mieter begehrte bauliche Maßnahme ist, desto höher ist das Interesse des Vermieters an einer Sicherheitsleistung bezüglich eines Rückbaus der Baumaßnahme. Handelt es sich lediglich um eine Bagatellmaßnahme, wird der Vermieter seine Erlaubnis jedenfalls nicht von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen können. Freilich aber kann sich der Mieter in sämtlichen Fällen verpflichten, eine zusätzliche Mietsicherheit im Zuge des Begehrens einer baulichen Maßnahme nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. zu leisten.

Anspruch des Vermieters nur bei Zusage

Der Vermieter hat lediglich dann einen Anspruch auf Sicherheitsleistung, wenn ihm diese seitens des Mieters auch zugesagt wurde. Hätte er zwar aufgrund der Interessenabwägung einen Anspruch auf Sicherheitsleistung, wird ihm diese aber seitens des Mieters nicht zugesagt, hat er keine Anspruchsgrundlage, die Leistung der Sicherheit durchzusetzen. Der Vermieter sollte in diesen Fällen seine Erlaubnis stets bis zur Zusage der Sicherheitsleistung zurückhalten.

Die Sicherheit muss ihrem gesetzlichen Zweck entsprechend angemessen sein. Maßgeblich sind deshalb die bei Vertragsende zu erwartenden Rückbaukosten. Die Art der Sicherheit lässt das Gesetz offen. Im Rahmen des Üblichen und Angemessenen dürfte in aller Regel eine Barkaution infrage kommen. Aus der Verweisung auf § 551 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass auch die Barkaution vom Vermögen des Vermieters getrennt und verzinslich anzulegen ist.

Mietsicherheit: keine Begrenzung, keine Teilzahlung

Da § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. nicht auf § 551 Abs. 1 und 2 BGB verweist, ist die zusätzliche Mietsicherheit nicht auf 3 Monatsmieten begrenzt. Der Mieter ist auch nicht zu Teilzahlungen berechtigt.

Musterschreiben: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung

Herr / Frau / Eheleute

[Name und Anschrift des Mieters/Nutzers]

______________________

______________________

___________, den _______

Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG)

Hier: Mietvertrag vom 1. Oktober 2020

Sehr geehrte/r _____________,

wie wir bereits mündlich am _______ besprochen haben, genehmige ich Ihnen den Einbau eines Treppenlifts im Treppenhaus der Wohnanlage, ausgehend vom Erdgeschoss bis in das zweite Obergeschoss. Die Genehmigung des Einbaus erfolgt auf Grundlage der mir von Ihnen vorgelegten Pläne des ausführenden Fachunternehmens.

Im Hinblick auf einen möglichen Rückbau aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses und entsprechend entstehender Rückbaukosten, haben Sie sich bereits mündlich bereit erklärt, eine entsprechende Sicherheit in Form eines Geldbetrags zu leisten. Wir haben die Rückbaukosten insoweit auf ca. 1.500 EUR taxiert. Ich bitte Sie um Bestätigung dieser Vereinbarung durch Ihre Unterschrift am Ende dieses Schreibens, das ich Ihnen in zweifacher Ausfertigung übersende. Eine von Ihnen unterzeichnete Ausfertigung reichen Sie mir bitte bis _______ zurück.

Den als Sicherheit zu leistenden Betrag bitte ich bis _______ auf mein Ihnen bekanntes Bankkonto anzuweisen. Ich werde den Betrag dann unverzüglich auf das bereits bestehende Mietkautionskonto überweisen.

Mit freundlichem Gruß

Vermieter/Vermieterin bzw. Verwalter/Verwalterin

Hiermit erkläre ich, _____________ [Mieter-Name und Anschrift], mein Einverständnis mit vorstehender Regelung.

_____________________________

(Ort, Datum und Unterschrift)

Mustervereinbarung: Umbauvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter (Barrierefreiheit) mit Sicherheitsleistung

Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

____________________, den ____________________

Mietverhältnis

Hier: Umbauvereinbarung zum Mietvertrag vom__________ nebst Nachtrag Nr. 1 vom__________

zwischen

Herrn/Frau (Name und Anschrift des Vermieters)
	– im Folgenden: Vermieter –
und
Herrn/Frau (Name und Anschrift des Mieters)
	– im Folgenden: Mieter –
	– im Folgenden gemeinsam: Mietvertragsparteien –

1. Vereinbarungsgrundlage

   Zwischen den Mietvertragsparteien besteht auf der Basis des Mietvertrags vom __________ nebst Nachtrag Nr. 1 vo...