Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Allerdings ist den Gesetzesmaterialien nicht zu entnehmen, ob der Vermieter seine Zustimmung zu einer privilegierten Maßnahme von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen kann. Nach dem Gesetzeswortlaut bleibt jedenfalls offen, ob der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann, wenn sich der Mieter nicht zur Leistung einer Zusatzkaution verpflichtet.
Wie insoweit der Gesetzesbegründung zu entnehmen ist,[1] wird die Frage, ob und in welcher Höhe Sicherheit zu leisten ist oder nicht, im Rahmen der Interessenabwägung beurteilt werden. Je umfangreicher jedenfalls die vom Mieter begehrte bauliche Maßnahme ist, desto höher ist das Interesse des Vermieters an einer Sicherheitsleistung bezüglich eines Rückbaus der Baumaßnahme. Handelt es sich lediglich um eine Bagatellmaßnahme, wird der Vermieter seine Erlaubnis nicht von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen können. Freilich aber kann sich der Mieter in sämtlichen Fällen verpflichten, eine zusätzliche Mietsicherheit im Zuge des Begehrens einer baulichen Maßnahme nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB zu leisten.
Anspruch des Vermieters nur bei Zusage
Der Vermieter hat lediglich dann einen Anspruch auf Sicherheitsleistung, wenn ihm diese seitens des Mieters auch zugesagt wurde. Hätte er zwar aufgrund der Interessenabwägung einen Anspruch auf Sicherheitsleistung, wird ihm diese aber seitens des Mieters nicht zugesagt, hat er keine Anspruchsgrundlage, die Leistung der Sicherheit durchzusetzen. Der Vermieter sollte in diesen Fällen seine Erlaubnis stets bis zur Zusage der Sicherheitsleistung zurückhalten.
Die Sicherheit muss ihrem gesetzlichen Zweck entsprechend angemessen sein. Maßgeblich sind deshalb die bei Vertragsende zu erwartenden Rückbaukosten. Die Art der Sicherheit lässt das Gesetz offen. Im Rahmen des Üblichen und Angemessenen dürfte in aller Regel eine Barkaution infrage kommen. Aus der Verweisung auf § 551 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass auch die Barkaution vom Vermögen des Vermieters getrennt und verzinslich anzulegen ist.
Da § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht auf § 551 Abs. 1 und 2 BGB verweist, ist die zusätzliche Mietsicherheit nicht auf 3 Monatsmieten begrenzt. Der Mieter ist auch nicht zu Teilzahlungen berechtigt.
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