Verwalterhonorar: Einführung einer Sondervergütung (Besc ... / Vorbemerkung

Die einzelnen Sondervergütungen sind eigentlich Gegenstand des Verwaltervertrags. Sofern jedoch einzelne Sonderleistungen bzw. deren Vergütungen dort nicht aufgeführt sind, kann hierüber auch ein Beschluss gefasst werden.

Achtung bei kritischen Sonderhonoraren!

1. Mahngebühren

   Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR bewegt hat, wurde es auch als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend akzeptiert.^[1] Ein Sonderhonorar in Höhe von 20 EUR je Mahnung ohne Festlegung einer Obergrenze für Mahnungen wurde allerdings ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen.^[2]

   2016 hat dann erstmals das AG Reutlingen dem Verwalter ein Sonderhonorar für Mahnungen verwehrt.^[3] Nach dem Wortlaut des § 27 WEG könne der Verwalter für die Mahnung keine separate Gebühr verlangen. Sie sei schon mit dem Grundhonorar abgegolten. Sodann hatte sich der BGH^[4] mit dem Thema Mahngebühren befasst und hält entsprechende Sondervergütungsregelungen in Verwalterverträgen zumindest nach alter Rechtslage nicht für unwirksam.

   Insoweit ist auf Grundlage des WEMoG allerdings zu beachten, dass den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz mehr eingeräumt ist, die Folgen des Verzugs zu regeln. Vermag man dies auf Grundlage der neuen Rechtslage nach Inkrafttreten des WEMoG ggf. auch anders sehen, ist von maßgeblicher Bedeutung, dass das WEG keine Verzugssanktionen mehr vorsieht.

   Bekanntlich hatte § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern u. a. die Kompetenz verliehen, Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs zu beschließen. Der Gesetzentwurf zum WEMoG sah insoweit noch in § 19 Abs. 3 WEG-E die allgemeine Möglichkeit einer Beschlussfassung über die Sanktionierung von Pflichtverletzungen der Wohnungseigentümer vor. Auf Anregung des Bundesrats, diese Bestimmung zu konkretisieren, hat der Rechtsausschuss sie schließlich gestrichen. Nach § 28 Abs. 3 WEG sieht das Gesetz nunmehr nur noch im Rahmen der Vorschriften über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung die Möglichkeit vor, durch Beschluss Regelungen der Art und Weise von Zahlungen sowie deren Fälligkeit zu regeln. Mahngebühren setzen aber gerade am Verzug der Wohnungseigentümer an.

   Denkbar wäre zwar, dass die Wohnungseigentümer dem Verwalter die Befugnis zur Mahnung einräumen und zu seinen Gunsten auch eine entsprechende Vergütung regeln. Ggf. könnte ein derartiger Beschluss aber als ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen werden, da es schlicht keiner Mahnung bedarf, wenn die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist. Der Verwalter wird auch für entsprechende Beschlüsse sorgen müssen, wenn diese noch nicht gefasst sind oder keine Regelung durch Vereinbarung besteht. Die Beschlusskompetenz verleiht § 28 Abs. 3 WEG. Es kann durchaus im Interesse der Wohnungseigentümer liegen, säumige Miteigentümer mittels Mahnung im Sinne einer "gelben Karte" darauf hinzuweisen, dass ein Hausgeldverfahren droht und ein solches durch eine Mahnung ggf. vermieden werden kann.

   Sollte es für zulässig erachtet werden, zugunsten des Verwalters Mahngebühren zu regeln, wird die Rechtsprechung zu klären haben, ob auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch eine exklusive Kostenbelastung des Hausgeldschuldners beschließbar ist. Nach diesseits vertretener Auffassung bleibt dies weiterhin möglich. So man jedenfalls bestimmte Kostentatbestände akzeptiert, muss es weiterhin möglich sein, diese interessengerecht verteilen zu können. Letztlich würde es sich dann jedenfalls nicht mehr unmittelbar um eine Verzugssanktion handeln, sondern um eine Kostenregelung.

2. Sonderumlagen

   Vereinzelt sehen Musterverwalterverträge ein Sonderhonorar für den Fall vor, dass Sonderumlagen erforderlich werden. In der Regel soll sich dabei die Höhe des Sonderhonorars nach der Höhe der beschlossenen Sonderumlage richten, also einen bestimmten Prozentsatz von ihr betragen. Zwar handelt es sich bei einer Sonderumlage um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, allein deshalb spricht aber nichts gegen eine entsprechende Sondervergütung des Verwalters. Gesetzlich ist der Verwalter lediglich zur Erstellung des Wirtschaftsplans verpflichtet. So seine Ergänzung erforderlich wird, ist dies auch mit einem Mehraufwand für den Verwalter verbunden. Die Erhebung einer Sonderumlage stellt insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften für den Verwalter einen erheblichen Zusatzaufwand dar. Auf Grundlage der aktuellen Rechtsprechung des BGH^[5] dürften jedenfalls keine Bedenken gegen eine entsprechende Sondervergütung sprechen.

   Kritisch wird es allerdings, wenn der Verwaltervertrag an einer Stelle regelt, dass mit der Grundvergütung die dem Verwalter nach Gesetz obliegenden Tätigkeit...